Trade Finance 法律实务 2023-04-25 12:35 发表于北京
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作者：张海瑞
2013年，况某的房屋因开发需要被依法征收，2016年，况某与某区征收办签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定对况某被征收的房屋采用货币方式补偿，并将款项直接划转给开发商作为况某购买相应房屋的购房款。2018年，况某与开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定开发商将案涉房屋卖给况某，双方交易为现房交易，款项由征收部门直接划转给开发商。之后，开发商将案涉房屋交付给况某。然而，开发商在取得房产证后，为融资需要，却在银行办理了抵押登记，况某的房屋未能办理正常的过户登记。明明是自己的还迁房，却被开发商抵押贷款，况某诉至法院，要求开发商和银行涂销登记，并由开发商协助办理过户登记、支付违约金等。一审法院支持了况某的诉讼请求，判决开发商和银行共同涂销案涉房屋的抵押登记，开发商协助况某办理过户登记，并负担相关手续费和税费，向况某支付违约金等。银行不服，提起上诉。市三中法院审理后认为，况某与征收办签订的征收补偿协议虽名为货币补偿，但确定了房屋位置、房号，实为实物补偿。征收办支付了拆迁款，开发商交付了案涉房屋，被拆迁人理应取得案涉房屋的所有权。二审判决驳回上诉，维持原判。本案中，况某合法取得的案涉还迁房屋，其实质上属于被拆迁人，开发商将案涉房屋交付后，况某已依法取得案涉房屋的占有权、使用权。虽然依据物权登记原则，况某尚未取得物权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，况某对案涉房屋依法享有特定的债权优先权，并具有对抗第三人的排他性效力，可对第三人的物权变动请求权行使撤销登记，优先取得案涉房屋产权的权利。故，在上述情形下，况某对案涉房屋依法享有特定的优先权。根据前述分析，况某对案涉房屋的优先取得权优先于第三人基于买卖合同的物权交付请求权。虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，抵押权人可以对抗其他权利人提出的异议，但该司法解释第二十八条为第二十七条所规定的例外情形，买受人的合同债权优先于抵押权。因此，况某对案涉房屋的优先取得权优于银行的抵押权。况某要求开发商履行交付，协助办理过户时，可以基于该权利的排他性特征，请求开发商与银行涂销在该房屋设定的抵押权障碍。开发商亦需根据合同约定办理过户登记，负担相关手续费和税费、支付违约金等。
