持有形态、规划、运作三大因素决定商业地产成败

持有形态、规划、运作三大因素决定商业地产成败

 2006年07月20日08:56 北京青年报  
张舰

　　物业持有形态　区域规划　专业化市场运作———

　　随着“国十五条”细则条款细化，大部分住宅开发商逐渐由观望转向适应政策。传统商业地产开发虽然在此次调控中并没有受到太大影响，部分由住宅开发完成资金积累的开发商开始进军商业地产开发这个领域，他们一开始就摒弃了被广大投资者所诟病的“售后返租”模式，从开发、招商、管理等各个环节与国际接轨。日前，记者对正在转型过程中的典型代表北京美晟房地产股份公司等商业机构负责人进行了采访。

　　据了解，商业地产在“十一五”期间政府鼓励内消的环境下，扮演着零售通路的角色。这意味着政府和开发商有可能在这一领域发力，在“十一五”期间加紧建造大型商业地产项目。新的商业地产项目虽然对消费者来说带来了更多的方便和选择，但开发商肯定会专注于中心商业区的商业地产开发，因为只有选择在传统中心商业区域进行开发才会最大地降低开发风险。反之，过度的商业地产开发必将造成土地资源的浪费并形成区域商业过度竞争。

　　●物业持有形态将决胜商业地产开发

　　据北京美晟房地产股份公司总经理王战兵介绍，项目物业持有形态将是未来相当长一段时间内商业地产开发成败与否的焦点，美晟从住宅转向商业地产开发首先考虑了市场的现状，并对即将进入领域进行了适合公司发展模式的定位，面对目前商业地产开发出现的种种困境，美晟在开发模式上放弃了以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念，采取了“先定位招商，后投资建设”的订单式开发模式。在物业持有形态上，大部分选择了商业物业的自持，物业自持的模式符合商业地产发展规律和特征，也能更大地保障物业租赁方的可持续经营，也能为公司的可持续发展创造永继的资金来源。

　　目前，美晟房地产在北京通州区新华大街开发的鼎晟国际（查看地图）广场项目以及西单美晟国际购物广场，从土地获取之前就决定将项目商业绝大部分完全持有，并委托专业商业顾问公司对该区域的商业现状进行了详尽的调查，并根据该区域商业现状与潜在的商家进行了物业租赁意向洽谈。只有将商家的需求与商业地产开发相结合才有可能创造具有长久生命力的商业地产项目，也只有将物业长期持有才有可能实现前置性的招商与经营规划。

　　国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，但是，现阶段国内一些商业地产开发商的获利却另辟蹊径。一种是从地价获利，利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情以及与外资商业企业的合资关系，变相从政府低价拿地，实现高额利润。另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利。第三种是产权式返租，而真正主流的盈利模式却被边缘化了。

　　当商业企业的网点布局逐渐开始由数量的递增转向优化后，招商渐渐成为商业地产项目开发显性难题后，物业持有形态开始影响商业地产项目开发的成败。

　　●区域规划影响商业地产项目发展

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受记者采访时介绍，从目前北京众多商铺供给可以看出，北京房地产业已经进入到商业地产时代。在这种快速发展中规划定位失当的问题已经开始显现并必将影响商业地产项目的发展。

　　这两年开发商忽然“发现”了商铺的价值，有些原本不是商业物业项目也被转型为商业物业项目，大量开发，同时又缺少相应规划及合理布局，导致被开发的商铺无人问津。相比之下，更为严重的问题是，目前即使是相邻的项目之间，也是各自为政，配置不合理，导致重复投资和资源的浪费，而且商业和商业之间还可能形成恶性竞争。

　　从美晟通州的项目来看，通州区的商业网点有16752个，但主要商业网点大都分布在新华大街沿线，万米以上的大型商场有6个，3000平方米以上的综合超市有7个。这表明，相对于一个城区面积达40平方公里、有着庞大移民人群的大社区来说，通州区大型商业设施分布相对局促，商业同质化竞争现象十分严重，虽然现在该区域商家已经意识到这个问题并开始对传统商业进行升级改造，但是否能得到消费者认可还需要时间检验；同样在美晟西单项目所处商圈也存在同样的问题。

　　长期从事商业物业选址的东方家园副总裁汪传虎对此建议：“一级开发商做大型项目时在前期应该有一个控制性或引导性规划，哪个区域做住宅，哪个区域做商业，在这个基础上，再将土地卖给二级开发商，同时规定只能做什么类型的商业。引导性规划在整个商业地产的开发过程中，如果贯彻得好，能起到引导和监督的作用，也能为商业地产项目的可持续发展把好第一关。”

　　从区域商业规划来看，商业的集中配置更有利于形成区域商业中心辐射周边的商业形态。而且，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。

　　●专业化市场运作决定商业地产成败

　　中国人民大学工商管理学院教授黄国雄在接受记者采访时说，商业地产投资开发盈利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。