二手房转让个税今开征 四大悬念搅乱二手房市场

 随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：二手房市场受多大影响？重征个税能不能精准打击炒房？会不会出现税负转嫁？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？

    降价抛售难抑大量接盘

    国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场立即掀起波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价、火速成交。记者了解到，闵行、黄浦、浦东等区房地产交易中心原本交易清淡，一下子出现上百人排队等候交易的场面。平时缴纳营业税半个小时就可办好，现在则要等上1个小时。

    一些业主为赶在8月1日前完成交易开始降价销售。美联物业对上海32家分行的统计数据显示，强征个税政策公布一天内，就有近20％的卖家下调售价10％至15％。

    与此相应的是，另一些买家则在大量接盘。一位褚姓小姐告诉记者，她在静安区曹家渡的一处房子，4年前买入时花费55万元，现在挂牌价135万元，这两天刚挂出去，就来了4个买家，全是一次付款。其中一个买家已在物色第5套房子。

    短期投资将无利可图

    “炒房者不要玩了！”《上海楼市境外人士专刊》发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20％的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。

    一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万，需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金（房屋转让价的1.5％），他投资这套房产能赚2.4万元。

    转嫁税负？“没那么容易”

    强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。

   市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由2年改为5年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。

    但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70％的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。