大足县宏泰房地产开发有限公司与罗元达房屋买卖合同纠纷一案

 来源：重庆法院网 发布时间：2007/12/28 14:27:54 点击数：
导读:重庆市大足县人民法院民事判决书　　　　　　　　　　　　　　　　（2007）足民再初字第3号申请再审人（原审被告）大足县宏泰房地产开发有限公司。法定代表人孙中远，系该公司总经理。委托代理人王军…
重庆市大足县人民法院
民事判决书
 
　　　　　　　　　　　　　　　　                                            （2007）足民再初字第3号
 
      申请再审人（原审被告）大足县宏泰房地产开发有限公司。
      法定代表人孙中远，系该公司总经理。
      委托代理人王军，重庆名豪律师事务所律师（特别授权）。
      被申请人（原审原告）罗元达，男，1948年3月23日出生，汉族，重庆市大足县人，现住大足县龙岗街道办事处北环中路龙濠商业街5号楼1－6－2号。
     委托代理人张海川，重庆国彦律师事务所律师 （特别授权）
     委托代理人李新斌，男，1968年12月4日出生，汉族，重庆市江北区人，住重庆市南岸区珊瑚村47号1单元7－2号。
     罗元达诉大足县宏泰房地产开发有限公司（下简称宏泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年6月7日作出（2006）足民初字第1096号民事判决，该判决已经发生法律效力。原审被告不服该判决，于2007年2月2日向本院申请再审。本院2007年4月27日作出（2007）足民申字第1号民事裁定，裁定另行组成合议庭对该案进行再审，并中止原判决的执行。2007年6月26日，本院另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原审原告罗元达及委托代理人张海川、李新斌，原审被告法定代表人孙中远及委托代理人王军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
      原审查明，原告罗元达与被告宏泰公司于2005年3月24日签定了（宏泰）商字第[2005（001）]号重庆市商品房买卖合同。合同约定由原告购买被告开发的位于大足县万古镇汽车站片区A3幢8至18号门市（共计11个），门市面积为535.09平方米，A3幢1单元2、3楼1号、2号住房及A3幢2单元2、3楼1号、2号住房（共计8套），住房面积为1108平方米，门市及住房总成交金额为761056元。合同同时约定在原告一次性付清房款后，被告应当在2005年12月30日前完成竣工验收并向原告交付房屋，如果甲方（即被告）未按合同规定的期限将该商品房交付乙方（即原告）使用，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签定后，原告于2005年3月24日一次性付清了全部房款，但被告经原告多次催问，至今仍未向原告交付房屋。现由原告起诉来院，要求依法确认双方签定的合同有效，并判令被告按约继续履行合同，完成竣工验收，并配合原告办理产权证，同时赔偿原告违约金3万元。
      原告为支持其诉讼请求，在举证期间内向本庭提交了以下证据：
      1、（宏泰）商字第[2005（001）]号重庆市商品房买卖合同，拟证明双方一致同意房屋买卖，以及房屋的位置，面积，价格，交付日期，违约责任等事项。
      2、由被告大足县宏泰房地产开发有效公司向原告出具的收款收据一张，拟证明原告于2005年3月24日已付清总房款761056元。
      3、重庆市综合服务统一发票一张，拟证明原告已于2005年3月26日向大足县国土资源房屋管理局交纳了房产交易手续费4286元。
      4、重庆市房地产交易合同登记申请表一份，拟证明双方签定的房产买卖合同已在大足县国土资源房屋管理局进行了房屋买卖的合法登记。
      由于被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，自行放弃其质证权利，以上有效证据经本庭核对审查并予以采信。
      原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律的约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。在本案中，原、被告双方签订的商品房买卖书面合同系双方真实意思表示，并按照法律、行政法规的相关规定办理了登记备案手续，符合合同法规定的形式和实质要件，应当认定其合法有效。根据双方在该合同中的约定，在原告一次性付清交易总价款761056元后，被告应当在2005年12月30日前完成竣工验收并向原告交付房屋。原告已于2005年3月24日一次性付清了全部房款，并向大足县国土资源房屋管理局交纳了交易手续费，已按照合同约定全面履行了自己的义务。因此，被告拒不向原告交付房屋的行为违反了合同法诚实信用和公平的原则，已构成违约。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。
      当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法。在本案中，双方在合同中约定：如果甲方（即被告）未按合同规定的期限将该商品房交付乙方（即原告）使用，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。被告在原告按约履行了付款义务后未按约履行交付房屋义务，已构成违约，应当按照双方约定承担违约责任，支付从2005年12月31日起开始计算的违约金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告大足县宏泰房地产开发有限公司继续履行和原告罗元达签定的（宏泰）商字第[2005（001）]号重庆市商品房买卖合同，在本判决生效后30日内向原告罗元达交付约定的买卖房屋，并在房屋交付之日起90日内配合原告罗元达办理房屋产权证书。二、由被告大足县宏泰房地产开发有限公司向原告支付违约金，从2005年12月31日起按日支付房价款761056元的万分之五至房屋交付之日止。案件受理费12600元，其他诉讼费3780元，诉讼保全费7600元，合计23980元，由被告负担。
      申请再审人宏泰公司不服原判决，向本院提出再审申请，认为：原审送达起诉状副本、开庭传票采用留置方式，送达判决采用公告方式，送达方式错误，与民诉法相关规定相悖，因我公司办公场所明确，且经常有人上班。
      经再审查明：
     （一）2004年12月30日，潘平、周玉兰为了完成大足县万古镇汽车站迁建工程，遂与宏泰公司签订《重庆市建设工程开发项目管理承包合同》。该合同第四条约定：乙方（潘平、周玉兰）向甲方（宏泰公司）缴纳该项目的管理费56000元，交款时间为工程竣工验收前交清。第十条约定：如项目不按施工合同支付工程款，宏泰公司有权抵押拍卖门市及住宅用于支付工程款。所有收款收据必须有开发公司公章及财务专用章方才有效。2005年1月18日，潘平、周玉兰又与宏泰公司签订《大足县万古镇汽车站迁建项目挂靠协议》，该协议第三条约定：万古车站迁建项目的开发资金全部由乙方潘平、周玉兰自筹资金投入开发建设，自负盈亏。协议第四条约定：甲方不承担乙方和乙方其它任何项目造成的经济责任。
     上述事实有宏泰公司与潘平、周玉兰签订的《合同》、《协议》，经当庭质证，双方无异议，本院予以采信。
     （二）2004年10月23日至12月10日，潘平、周玉兰夫妇在承建、开发大足县万古汽车站迁建工程项目期间，因缺乏资金，先后向罗元达借款15万元、10万元、10万元、8万元、5万元、10万元六次计人民币58万元，利息系口头约定。
    上述事实有对潘平的询问笔录及罗元达开庭陈述和本院（2006）足刑初130号刑事判决佐证，本院予以采信。
    （三）2005年3月24日潘平、周玉兰在无力归还罗元达借款的情况下，由周玉兰作为宏泰公司的委托代理人与罗元达在宏泰公司售房部签订了“（宏泰）商字第[2005（001）]号重庆商品房买卖合同”，宏泰公司法定代表人孙中远在该合同上签字并盖公司章。该合同约定由罗元达购买宏泰公司开发的位于大足县万古镇汽车站片区A3幢8至18号门市（共计11个），门市面积为535.09平方米，A3幢1单元2、3楼1号、2号住房及A3幢2单元2、3楼1号、2号住房（共计8套），住房面积为1108平方米，门市及住房总成交金额为761056元。合同同时约定在乙方（罗元达）一次性付清房款后，甲方（宏泰公司）应当在2005年12月30日前完成竣工验收并向原告交付房屋。如果甲方未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由甲方按日向乙方支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行。当日，罗元达应付的76万元购房款，经协商，潘平将其向罗元达的借款58万元转为购房款，由潘平之妻周玉兰即时出具了一张76.1056万元的收款收据，并加盖潘平私刻的“大足县宏泰房地产开发有限公司万古项目部”的印章。2005年3月25日，潘平、周玉兰与罗元达签订了一份“关于督促潘平、周玉兰尽快归还借款的协议”。该协议第四条约定，乙方（即潘平）应在2005年9月底前将借款还清。若还清后甲方（即罗元达）返还买卖合同和收据；若到期不还时，甲方有权处理协议第一条（即购房合同）约定的住宅及非住宅。同日，罗元达到大足县国土资源和房屋管理局办理了房地产交易合同登记。
     上述事实有房屋买卖合同、收款收据、督促还款协议、合同登记申请，罗元达委托代理人对潘平的调查笔录；公安机关对潘平、周玉兰、罗元达的询问笔录及对潘平私刻项目部公章的证明佐证，除宏泰公司对2005年3月24日的收款收据的真实性、合法性提出异议外，其余证据经当庭质证、双方均无异议，本院予以采信。证人李会、张道菊的证言因与罗元达自己提供的潘平的证词相矛盾，对此证言本院不予采信。
      另查明：（2006）足刑初字第130号刑事判决书第六页载明：1、被害人罗元达陈述：2004年6至9月我先后借给潘平58万元，约定按月利率2分计息。2005年1月潘平找我说钱一时还不出，将万古汽车站修建的部份门市及住房给我，我同意总价76万元后签订了售房合同书，潘平出具了收款收据。其间，潘付了些利息，不知支付了多少。2、潘平对借款事实无异议，辩解其中有5、6万元利息。约定的月利率为1角，本金未还，已付利息40万元。3、还款协议、收款收据、房屋买卖合同，载明双方约定潘平到期不还，将用门市及住房抵债。4、该判决书判决主文为:一、被告人潘平犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币十万元（罚金限本判决生效后十日内缴纳）。二、赃款768.69万元继续予以追缴，发还上述被害人。
      本院认为：原审被告万古项目部负责人潘平、周玉兰夫妇其在2004年6月至9月期间向原审原告罗元达借款六次计58万元，已经本院（2006）足刑初字第130号刑事判决认定为非法吸收公众存款罪的犯罪对象。潘平、周玉兰用民间借贷的形式掩盖非法吸收公众存款的目的，是扰乱金融秩序的行为。该款形式上表现为民间借贷，但其性质是非法吸收公众存款的赃款。对受害人罗元达的损失上述刑事判决书已经明确为“追赃发还”。潘平、周玉兰与罗元达之间58万元的借款合同因以合法形式掩盖非法目的而无效。本案中，从2005年3月25日罗元达和潘平、周玉兰签订的“督促还款协议”来看，原审原、被告之间在3月24日签订的房屋买卖合同的真实意思是担保债的履行，而不是真实的房屋买卖。其目的是将借款58万元转为购房款，用房屋买卖的形式来保证罗元达债权的实现。由于该房屋买卖合同是基于原借款合同的从合同，根据主合同无效，从合同亦无效的原则，本案房屋买卖合同因借款合同的无效而无效。
      对于2004年3月24日周玉兰出具给罗元达的76万余元的收款收据，其中58万元双方当事人无异议，剩余的18万余元因罗元达没有向本院提供充分的证据证明付过此款给潘平、周玉兰，也没有证据证明曾付款给宏泰公司，且2004年3月25日罗元达与潘平、周玉兰之间的“督促还款协议”第四条已明确约定若潘平还清借款，罗元达将返还房屋买卖合同和收据。因此，对收据中的18万余元款项本院不予认定。原审判决送达程序有误，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、七十八条及最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第八十一条的规定，再审中予以纠正。原审被告宏泰公司再审申请理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百八十四条之规定，判决如下：
      一、撤销原审（2006）足民初字第1096号民事判决。
      二、驳回原审原告罗元达的诉讼请求。
      原审案件受理费12600元，其他诉讼费3780元，诉讼保全费7600元，合计23980元由原审原告罗元达承担。
      如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
  
  
  
                                                                                            审  判  长   林      海
                                                                                            审  判  员   邓      超
                                                                                            审  判  员   徐  向  东
                                                                                            二○○七年十月二十二日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
                                                                                             书  记  员   鄢      维
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