一房二卖中最后房屋产权如何归属？

  发布时间：2007/9/14 14:21:18 点击数：

导读:【案情介绍】郭某在县城有私房一处，因急于外出学习，欲出售给他人。2003年3月，郭某与马某经过充分协商后将此房以10万元的价格卖给马某。马某预付5万元，郭某将房屋交给马某使用，因郭某时间很急，双方约定待郭某回来…

【案情介绍】
    郭某在县城有私房一处，因急于外出学习，欲出售给他人。2003年3月，郭某与马某经过充分协商后将此房以10万元的价格卖给马某。马某预付5万元，郭某将房屋交给马某使用，因郭某时间很急，双方约定待郭某回来后再办理产权过户登记，到时马某再付5万。2003年9月，待郭某回来后，房价大涨，郭某便以14万元的价格卖给了邓某，并且办理了房屋产权过户登记手续。后来，郭某将5万房款退还给马某并要求其搬出，于是产生纠纷，马某将郭某告上法院，请求确认该房屋归其所有。

【案情结果】
   法院最后判决，马某搬出该房屋，郭某退还马某5万元并且赔偿马某的损失4万元。（来源：《房地产案例》山西教育出版社2004年）

【案情分析】
    律师导购网：王小德

    按照《城市房地产管理法》的规定，房地产转让的，当事人应当依照规定办理权属过户登记。因此，房屋产权转移不以实际交付为要件，而是以登记为要件。

    郭某与马某的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。由于没有办理房屋产权过户登记，房屋的所有权并没有发生转移，依然归郭某所有。当郭某与邓某签订合同，并且办理产权过户登记后，房屋产权转移给了邓某。因而，郭某与马某的合同因为没有房屋可以履行，应予以解除。因而马某不能取得房屋的所有权，须搬出房屋。根据《合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”过户登记是生效合同中出卖人郭某应当履行的义务，买受人马某不能取得房屋所有权，责任在郭某。合同合法有效，郭某违约，须退还马某预付的5万元，还要赔偿马某的损失。

【律师提醒】
    在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。由于我国的不动产立法还不完善，市场机制不健全，商品房交易行为很不规范，一些房地产开发企业和房屋个人出售方违反诚实信用原则，一房多售，严重损害了买受人的合法权益，使买受人的权利处于不确定的状态之下。

    消费者在买房时首先要选择那些信誉好的开发商，其次要注意的是并非签订好合同，交了楼就万事大吉了，只有房产过户登记了才表明你拥有了房屋产权。