楼房的“养老金”哪去了

       物业管理混乱  引发众多业主强烈不满

  　　1995年至1997年间，原告杨某等75名业主先后购买了被告某房地产开发公司的德兴大厦的单幢商品住宅房，大厦内安装电梯两部。在和被告签订《商品房销售合同书》的同时，每户业主都向被告交纳了3000元到5000元不等的维修基金，该维修基金由开发商代收并专用于公共设施的维修。德兴大厦全部业主共向开发商交纳公共维修基金约60万元。然而，被告收取上述维修基金后，并未按规定将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用。

  　　后来，某房地产开发公司成立荟景物业管理有限公司，由该公司实际负责德兴大厦的物业管理工作，并收取物业管理费。在此后的几年里，被告及荟景物业公司一直未向业主们公布物业管理费的构成及使用情况，包括电梯是否年检、费用由那里支出。据业主们反映，被告及荟景物管公司管理混乱、暗箱操作，对业主交纳的物业管理费、维修基金的使用情况从不公开，引起业主普遍不满。

      纠纷起因：成立业主委员会   选聘新的物管公司

  　　尽管某房地产公司及其物业管理公司对德兴大厦业主们成立业主委员会百般阻挠，但在房管部门的支持下，经过杨某、曾某等人的努力，业主委员会于2003年2月成立，并依法备案。业委会成立后便着手对开发商及其物业公司几年来的物业费、维修基金等项目进行清算，但某房地产公司及物业管理公司均未给出满意答复。2004年8月，德兴大厦业主委员会召开业主大会决定解聘荟景物业管理有限公司，另行选聘了佛山市城区置地物业管理公司接手该大厦的物业管理工作，同时要求被告及荟景物业管理有限公司向新的物管公司移交维修基金及剩余的物业管理费。然而，被告某房地产公司却在德兴大厦张贴汇总表，宣称维修基金已经全部使用完毕。显然，这样的结果令德兴大厦业主们无法接受。

  　　为维护自己的合法权益，2006年6月，德兴大厦75户业主以某房地产公司擅自挪用维修基金违法为由，联名向禅城区法院提起集团诉讼，要求法院判令被告某房地产公司将每户所交纳的公共维修基金及利息分别返还给各业主。

      庭审激辩： 业主怒斥开发商   违反程序挪用维修基金

  　　2006年6月2日，禅城区法院受理了该物业管理纠纷，并于同年9月5日组成合议庭公开开庭审理了此案。由于双方之间积怨已久，矛盾较为尖锐，庭审过程对抗十分激烈。

  　　被告某房地产公司辩称：自德兴大厦1998年投入使用至今，被告及荟景物业已代原告支出的电梯维修费用等费用合计511302.88元，此费用应在业主已交纳的公共维修基金中扣除，扣除后原告当时所交纳的维修基金已经全部使用完毕。同时，被告还向法庭提供了一份住户欠费明细表，指出德兴大厦部分业主还欠缴大量公用电费和物业管理费。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  　　对于被告的说法，原告表示无法接受。业委会成立前，开发商某房地产公司使用维修基金从未向业主申请，更没有所谓的要通过三分之二业主同意这道程序。业主委员会成立后，开发商也没有向业委会申请过维修基金的使用。维修基金就是这样在业主毫不知情的情况下被挪用。庭审中，业主们还针对被告将维修基金用于电梯保养、年审、卫生、电费等提出异议，认为这根本不符合维修基金必须用于大修、改造等用途的规定。

经法庭要求，被告在规定的期限内无法提供其已将维修基金移交房管部门或经业主同意、业委会审批而合法使用的证据。

      法院判决： 开发商违法   维修基金不得随意挪用

  　　法院认为，被告将其代收的德兴大厦电梯维修基金移交房地产行政管理部门代为管理是其法定义务。被告未能提供证据证实其收取原告的电梯维修基金后依行政法规的规定已进行上述移交，或经全体业主同意或经业主委员会审核同意进行了合理使用，被告上述行为违法。

  　　但法院同时认为，本案讼争的电梯维修基金的所有权应属于德兴大厦全体业主共同所有。只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额或哪部分属于哪个共有人所有。该专项维修资金必须用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。综上，原告主张按份返还，缺乏法律依据，法院依法作出上述判决。

  　　判决后，双方均未提起上诉，现本案已发生法律效力。

      法规链接

      国务院《物业管理条例》：

  　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

  　　建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》：

  　　第四条　凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

  　　维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

  　　第五条　商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

  　　第七条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

  　　第十条　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

  　　第十一条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

      对话法官

      维修基金使用必须经业主同意或业委会审批

  　　判决后，记者就本案涉及的物业维修基金管理、使用等问题采访了审判长、禅城区法院房地产庭庭长李咏梅。

  　　问：物业维修基金的收取主要是什么用途？它与物业管理费之间存在什么关系？

  　　答：根据国务院制定的《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳专项维修资金。该资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。而物业管理费则是由物业公司根据其与业主签订的物业管理合同和有关规定收取的，主要用于小区范围内的保安、清结、绿化等，也包含对共用部位和共用设施设备的一般维修和养护。两者用途不同，使用的程序也不同，具有互补性。

      问：本案中，法院既然认定开发商的确存在违规操作的行为，但为何却判决业主败诉？