买了套房，却惹了一堆烦心事

　　然而目前市场上仍然不断出现各种与房产有关的法律纠纷，许多人为了房子不得不对簿公堂，许多人至今还在为房子的各种质量问题而寝食难安，本以为买了套房子是一件多少让人感到高兴的事情，结果却成了一件最让人心烦的事情。

　　浙联律师事务所最近一年来共打了200多件与房产有关的官司，从这些官司中我们进行了总结，希望能够对今后各位读者在买房时能够多长个心眼，少一点烦恼。

　　这笔营业税应当由谁来负担？

　　案例：2006年5月20日，陈先生通过中介公司与李女士签订一份《杭州市房屋转让合同》(以下简称合同)，约定由陈先生购买李女士一套建筑面积为105平方米的住宅，房屋净价款为90万元；交易过程产生的一切税费及中介服务费由陈先生负担；合同签订之日起的十天内，陈先生支付首付款50万元给李女士，余款由陈先生向银行办理按揭贷款。2006年5月28日，陈先生依约向李女士支付了50万元首付款。

　　不料国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“九部门的意见”)将营业税的征收年限做了调整。李女士出售的这套房屋是2003年5月取得房产三证的，到2006年5月已经超过2年，那么按照原来税收政策的规定是无须缴纳营业税的，但根据九部门的意见的规定，李女士出售的这套房屋由于购买时间不足5年，应当缴纳营业税。

　　李女士认为，双方签订的合同已经明确约定交易过程中产生的一切税费由陈先生负担，而这笔营业税就是在交易过程中产生的，理所当然应当由陈先生来负担。陈先生则认为，签订合同时《九部门的意见》尚未对外公布，当时不可能预料到会有这笔营业税的产生，合同中约定的一切税费不应当包括这笔营业税，按照规定，这笔营业税应由李女士负担。双方协商不成，因此产生纠纷。

　　律师点评：在陈先生与李女士协商不成的情况下，这笔营业税应当由李女士来负担。一是根据《合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。” 《九部门的意见》是2006年5月29日才向社会公布的，而陈先生与李女士的合同是在此之前的2006年5月20日签订的，在当时双方都不知道从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，应当缴纳营业税。也就是说，合同中约定的“交易过程产生的一切税费”，根据签订合同时所能预见的情况，是不包括营业税的；二是根据国务院颁布的《营业税暂行条例》及《九部门的意见》的规定，纳税义务人是房产销售方，这是行政法规强制性的规定，买卖双方均不得违反。因此，在房产买卖双方对此协商不成的情况下，应当按照国家的法律法规及政策来处理。

　　解决方案：

　　在签订房屋转让合同时，应对付款金额、付款时间、交房程序及承担的费用等作出明确、可操作性的约定。如上述案例，若双方在合同中约定：“无论合同签订后国家有关税费的规定是否发生变化，交易过程中产生的一切税费均由买方负担。”则因此发生纠纷的可能性就会大大降低。为上家还贷的房款尽可能直接交付原贷款行，避免在中介或上家处停留。

　　房屋质量让人头痛

　　案例：2005年4月15日王某在房产开发商处购得期房一处，双方约定该房于2006年9月30日前交付使用。

　　2006年9月28日，王某接到开发商通知前去办理收房手续，王某依约前往开发商处办理该项手续。由于王某系生意人业务繁忙，再加上开发商再三强调该房系某著名建筑公司承建，房屋质量绝对没问题，在此情况下，王某在没有进行现场勘验检查的情况下就在开发商提供的《房屋验收通知单》上签字认可。后王某委托装修公司对该房进行装修，才发现该房多处有大的裂缝，卫生间出现漏水，为此王某找到开发商要求修复并赔偿损失，开发商却以该房经王某签字认可没有质量问题为由，不派人前往查看，为此双方酿成诉讼。该案虽然以开发商最终承担修复责任告终，但王某却为此劳民伤财，教训极为深刻。

　　律师点评：该案是一起较为典型的房屋质量纠纷案，这几年虽然有关房屋质量的法律纠纷正在逐渐减少，但依然有相当一部分房产法律纠纷牵涉到房屋质量。

　　解决方案：

　　一、购房者在办理收房时应带好双方签订的购房合同，认真对照合同，看开发商提供的房屋是否已经符合合同约定的全部条件；

　　二、购房者在验收房屋时应认真检查房屋本身是否存在质量问题，主要是检查房屋有无裂缝；房屋有无渗漏；卫生间、厨房地面有没有作过处理；合同上注明的设备、设施等品牌、数量是否符合；小区规划、设计有没有变更或缩水。

　　商品房质量问题通常可以分为三种：一、房屋主体结构质量不合格；二、保修范围内的一般质量问题；三、该房屋质量虽不存在主体结构问题但严重影响正常居住使用的。对于第一种质量问题，购房者有权解除合同并要求对方赔偿损失。对于第二种质量问题，也是最普遍的质量问题，购房者收房时应认真检查，如发现立即告知开发商并要求其限期修复；如事后发现，应保存好相应的证据并让开发商书面确认，限期修复并要求赔偿相应损失。对于第三种质量问题，如果通过实地勘验或鉴定确属于该情形，购房者可以请求解除合同并赔偿损失。

　　转租房子隐患颇多

　　案例：赵老先生于2003年5月购买了两间商铺。由于子女不在身边，无人打理商铺，赵老先生决定将两间商铺出租。2005年3月赵老先生分别把商铺出租给王某和汤某，并与两人分别签订了《房屋租赁合同》，合同约定：商铺的租赁期限为三年，租金每半年支付一次。

　　合同签订后，王某和汤某向赵老先生支付了半年的房租。半年后王某和汤某又按时支付了房租。转眼到了第三次支付租金的时间了，赵老先生找王某和汤某要租金时，王某说你去找汤某要吧，我的商铺一直是他在用，钱当然也是要他付。

　　而汤某只支付了一部分租金，承诺余下的租金过两天付。几天后赵老先生又去找汤某，这次汤某说合同只约定“租金半年一付”，又没讲是预付房租，现在我要先用房再付钱，钱你等半年再来拿吧。赵老先生非常生气，想终止合同，收回房子。回家一看《合同》，傻眼了，当初因为是朋友介绍，太轻信王某汤某的口头承诺，合同订得很简单，支付房租的时间和方式都不明确，相应的违约责任也没有约定，这下子他该怎么办呢？是不是就没有办法制约王某汤某了？

　　律师说法

　　合同的重要性往往在纠纷发生后，人们才会充分意识到，但可能为时已晚。本案中赵老先生就是轻信了口头承诺有苦说不出。幸好国家法律能够保护赵老先生的合法权益的。《合同法》及《城市房屋租赁管理办法》中规定了承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，才可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。没有经过出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同。王某没有经过赵老先生的同意，擅自将商铺转租给汤某，该转租行为无效。赵老先生有权解除与王某的租赁合同，同时可以要求王某支付解除合同前的应当支付的租金。

　　合同没有明确约定房租的支付时间和方式，只含糊地约定“半年支付一次”，的确对赵老先生很不利。而汤某以“半年支付一次”为由拒付租金，听上去似乎有道理，但是根据王某和汤某前两次的付款时间我们可以推定“半年支付一次”的真实含义：是先预付房租再使用商铺。因此，赵老先生有权要求两承租人立即支付房租，以维护自己的合法权益。

　　解决方案

　　租赁双方在签订《房屋租赁合同》时，应当注意的事项：1，作为承租人在承租房屋前首先要审查出租人资格，他是否有权出租房屋，如果是共有房产，是否经过共有权人同意，如果是受产权人委托，是否持有有效的委托书等等，这些都关系到合同是否有效，因此必须严格审查；2，必须与出租人签订《租赁合同》，合同的内容要完备，其中一些重要的条款约定一定要明确，切忌含糊不清，否则日后很容易产生纠纷。3，租赁双方在合同签订后，遇到新的问题或者出现新的情况，不能想当然，任由事情的发生发展，对租房合同未尽的事宜，应当及时协商，及时签订补充协议。这样即使发生纠纷，也是有凭有据，能维护自己的合法权益。

　　买的房子居然办不出产权证

　　案例：朱先生于2004年在余杭购买一套商品房，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

　　然而自从房屋交付后，时间过去了半年多，三证还是办不下来，一了解原因，原来是房产商将房屋抵押给银行作了贷款担保。律师认为，对朱先生的情况，他可以要求房产商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求房产商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　朱先生日前已经起诉了开发商，具体判决结果目前还没有下来。

　　律师点评：

　　一些商品房开发经营单位具备商品房开发资格，也取得《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房预(销)售许可证》，但由于资金问题，却将土地抵押给银行取得贷款，导致消费者购买的商品房无法办理产权证，而商品房开发经营单位又以种种理由推迟、拖延为消费者办理产权证。

　　   解决方案：

　   　要避免这类纠纷，建议购房者最好能够从这些方面去规避购房风险。

　　1、在购房时选择好资信好的房产商，不要一味贪图便宜的房价。

　　2、在签订合同时，合理制定逾期办证的违约责任。现行的《商品房买卖合同》文本中有这样的条款：因出卖人的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书，供选择的处理方式有两种，一种是买受人退房，房产商退还已付房款，并按已付房价款的一定比例赔偿损失；另一种是买方不退房，房产商按已付房价款的一定比例支付违约金。

　　此类约定对于逾期办证所能索赔的损失是确定的，在权属证迟迟不能办出的情况下不利于更好的保护买受人的权益。因此在实践中有和房产商约定不退房时按日计算违约金的。这对于选择何种处理方式对于纠纷发生后自己的权利能否得到保护有着重大的意义。同时根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

　　3、如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。