违法条款“忽悠”购房消费者 律师支招12问

 来源：四川新闻网 发布时间：2007/6/7 9:23:00 点击数：
导读:　　日前，眉山市消委会公布了市房地产市场交易中不同程度存在的12种违法格式条款合同，提醒广大消费者在购房时务必留意，以免掉下陷阱。为此，记者特邀四川洪运律师事务所律师，针对这12种违法条款，一一为消费者答疑…

　　日前，眉山市消委会公布了市房地产市场交易中不同程度存在的12种违法格式条款合同，提醒广大消费者在购房时务必留意，以免掉下陷阱。为此，记者特邀四川洪运律师事务所律师，针对这12种违法条款，一一为消费者答疑解惑。

　　注意 房产投诉三大类

　　近段时间，随着天气的升温，市消委会接到的对房地产商的投诉又日渐多起来，除多数购房户电话投诉外，个别购房消费者也专程来到市消委会当面投诉。

　　据统计，购房消费者投诉事项主要有3大类：一是房地产商移交的房屋，与购房时导购小姐的宣传、签订合同时的解释不一致，存在欺诈行为；二是房屋设计的图纸，在施工过程中规划调整或自行变更，又不能向购房者作出合理解释，或者提出其解决变动调整的处理意见，双方相持不下，形成合同签订时约定的交房时间与实际交房时间出现差异；三是违约责任担责不一致，开发商违约承担责任较轻，购房者违约承担责任较重，显失公平。







　　市消委会接到以上这3类投诉后，对市房产交易市场进行了调查，归纳出市房地产市场交易中不同程度存在的12种违法格式条款合同。这些违法格式条款合同影响和损害着购房消费者的合法权益。为此提出警示，提醒消费者购房时谨慎，当心这些违法格式条款“忽悠”你。

　　支招 这些条款忽悠你

　　条款1：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”

　　律师说：法律规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。只要广告内容符合规定的情形，就应当视为要约，同样产生法律后果。并不是一切图片、文字说明以合同为准。

　　条款2：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料等，不得视为合同条款，出卖人享有最终解释权。”

　　律师说：合同书、信件、数据电文、图纸、资料，都可以是合同形式，也可以是合同的内容。法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，最终解释权不在开发商，而在消费者。

　　条款3：“本认购书签订7日内，认购人未能与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付的诚信金或定金不予退还。”

　　律师说：诚信金、信誉金、订购金、选号费的本质是融资，是法律所不允许的。认购书是意向合同，是将来订立合同的合同，只要因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人都应返还。

　　条款4：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，屋顶和外墙面广告权，归属出卖人。”

　　律师说：法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。墙面、楼顶的使用权、广告权不归出卖人，而归业主共有。

　　条款5：“占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”

　　律师说：法律规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(不包括车库)，属于业主共有。因此，小区道路不是全部归出卖人，而是业主共有，开发商更无权出售、出租。

　　条款6：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。”

　　律师说：法律规定，约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则是：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。简言之：正负3%按实结算，多退少补，多于3%白送消费者，少于3%双倍退还。

　　条款7：“买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。”

　　律师说：商品房按揭是银行开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。三方的权利义务在按揭合同中约定，不必另行约定。出卖人要求房价按现价上调，既无法律依据，也违背了诚实信用原则，还使房价变得捉摸不定。

　　条款8：“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”

　　律师说：设计调整是房地产商自己内部事务，与购房者无关。如果因设计调整而延期交房，必须承担违约责任。

　　条款9：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”

　　律师说：取房产证的期限是90天。违约金的标准是央行规定的逾期贷款利息，不必约定。如果消费者同意，合同条款中又有对等性的条款存在，可以另行约定。同时，该条款剥夺了消费者的合同解除权，不具有法律约束力。

　　条款10：“买受人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”

　　律师说：同是违约，却相差甚远，明显不对等、不平等。减轻了售房者的责任，加重了消费者的责任，显失公平。

　　条款11：“买受人在办理入住手续时，应缴纳物业、保险、公证、煤气、水电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”

　　律师说：买受人只要按照约定支付了房款，出卖人就必须按期交付房屋，为买受人办理入住手续，不得附加任何条件。保险、水电等属另一法律关系，与入住无关，不得成为消费者入住的限制条件。

　　条款12：“其他含有危害社会公共利益的合同格式条款。”

　　律师说：《合同法》规定，损害社会公共利益的合同，无效。只要合同中的条款含有危害社会公共利益的内容，那么该条款无效。




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