合同约定能够排除擅自转租的法律规定吗

  发布时间：2007/9/14 15:08:39 点击数：

导读:【案情介绍】2007年2月17日，黄某与郭某签订房屋租赁合同，约定黄某将坐落于县城的金岸休闲广场一门面租赁给郭某，租赁期限从2007年3月20日至2013年3月19日，租金按年交付，前三年为每年43800元，后三年为每年46800元…

【案情介绍】
    2007年2月17日，黄某与郭某签订房屋租赁合同，约定黄某将坐落于县城的金岸休闲广场一门面租赁给郭某，租赁期限从2007年3月20日至2013年3月19日，租金按年交付，前三年为每年43800元，后三年为每年46800元。事后双方纠纷的焦点所在是当事人在合同中的约定“如果郭某将门面转租给第三人，需要通知黄某。”
    郭某承租后自己经营一部分店面，将另外大部分店面于2007年5月4日转租给了第三人经营。2007年5月28日，郭某以书面形式用特快专递告知黄某门面转租。同年5月31日，黄某用书面形式告知郭门面不得转租。后双方经协商未果，黄某起诉至法院，诉请确认郭某与第三人的转租合同无效并解除原、被告的租赁合同。
（来源：人民法院报）

【案情结果】
    7月31日,县人民法院一审判决被告与第三人的房屋转租合同无效，并解除原、被告签订的房屋租赁合同。郭某表示将上诉到市中级人民法院。

【案情分析】
    律师导购网：王小德
    《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
    被告郭某辩称，合同已经约定转租门面只需通知原告，并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日，被告已口头通知了原告转租门面， 5月27日又书面通知了原告。因此不同意终止与原告的合同，与第三人的转租合同也应继续有效。
    合同约定不能违反法律的强制性规定，违反法律强制性规定的合同条款无效。
    值得探讨的是：合同约定“转租只要通知原告即可”与现行《合同法》第224条规定“转租须征得出租人同意”相悖吗？笔者认为：“转租只要通知原告即可”条款说明签订合同时原告就已经同意被告以后的转租行为，只要通知即可与《合同法》第224条规定并不相悖。
    只是被告提出在2007年5月3日口头通知了原告转租事宜，因无证据证实法院不予采信。法院认定被告转租在前，通知原告在后，被告将门面转租给第三人时，没有通知原告，因而法院作出以上判决。

【律师提醒】
    出租人和承租人之间矛盾较多地发生在转租之中，法律对转租有严格的限制，合同法明确规定承租人转租要经过出租人的同意。这无疑是强制性的法律规定，合同约定不得违反，否则合同条款无效。