从囤地捂盘转向零库存 房地产开发模式面临巨

   从“囤地捂盘”转向“零库存”，土地在房地产开发中将逐渐从“投机工具”转向“生产资料”。 

　　“据估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。”近日，《中国产经新闻》记者从北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》中获悉。

　　与该报告相呼应的是，在以往被称为“金九银十”的黄金销售期，我国楼市的“销售寒冰”没有丝毫解冻的迹象，一二线城市也开始出现规模化降价态势。

　　“蔓延的地产降价潮和地产商急于回笼现金，都预示着行业的未来发展方向将发生改变。‘不囤地、不捂盘’的快速开发模式将成为未来中国房地产市场的主流。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成在接受媒体采访时如是说。

　　前几年，房地产开发模式是“画地为牢、囤地卖楼”。当时房地产最大新闻通常是某地不断出现的“地王”、“面粉比面包贵”(土地收购价格已经超过周边新房价格)的现象。在当时只要开发商拍得土地，就能从银行获得巨额贷款，利用分期开发和付款坐享土地升值带来的利润。“这是一种非正常的开发模式，或者可以称为‘投机倒把’的模式。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞如此评价说。

　　然而随着土地出让的“招拍挂”、强化征收土地增值税、完全付清土地款才能获得土地证、土地闲置满两年无偿收回等等一系列政策的出台，众多开发商开始变得“手足无措”不知如何应对。“而这恰恰也是形成巨大资金缺口的原因之一。”牛凤瑞对《中国产经新闻》记者说道。

　　在房地产市场低迷之时，有房地产开发商提出了“不囤地、不捂盘”的开发策略，甚至追求“零库存”的开发模式，他们不再把土地看作是“投机工具”，而是作为“生产资料”。

　　周毕文和牛凤瑞还指出，采取“不囤地、不捂盘”的开发模式也可称之为回归理性的模式，不仅有利于房地产商回笼资金，也可以保证房地产市场健康稳定地向前发展，长远来看，我国的房地产市场应该向这方面努力。

　　然而采取“不囤地、不捂盘”的策略势必导致房地产商的利润缩水。要想回归理性并不是一次博弈就可以形成的，要经过多次和长期的博弈。“在这种情况下，政府应该改变宏观政策，让‘囤地捂盘’的成本高于‘不囤地不捂盘’，以杜绝这种投机倒把的行为。”牛凤瑞说。

　　“我还有一种担心，就是房地产商接下来为缓解压力会使出大幅降价（30％~50％）的手段。近期在北京出现的要求退房的事件，已经给我们提了个醒。”目前严峻的形势使得原本反对政府救市的北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文转变了自己的观念。

　　“现在的房地产行业影响的范围不再单纯是房地产商了，大量退房可能会引发金融危机。现在还是应以稳定为主。”周毕文对记者表示。