经济适用房转让合同效力分析

作者：安祥建 来源：重庆法院网 发布时间：2010/12/15 14:26:38 点击数：
导读:引言近年来,我国部分城市房价居高不下。我国政府为了满足低收入阶层的住房需要,保障民生，推行了经济适用房政策。在该政策发挥作用的同时，其所带来的纠纷也逐渐显现。截至目前，我院受理经济适用房转让合同纠纷…

 

引言
近年来,我国部分城市房价居高不下。我国政府为了满足低收入阶层的住房需要,保障民生，推行了经济适用房政策。在该政策发挥作用的同时，其所带来的纠纷也逐渐显现。
   截至目前，我院受理经济适用房转让合同纠纷案件12起，其中判决3起。虽然案件不多,但反应的问题却很突出，若不及时有效的解决，势必会影响到经济适用房制度的推行。经济适用房转让合同效力认定是该类案件的争论焦点，在司法实践中，各法院的判决也不尽一致，这种基于相同事实的差异性判决严重损害了法律权威和公信力。我院在处理此类新型案件时，都做出合同无效的认定，并做了一些理论上的探索和总结，以资为鉴。
关键词：适用房；买卖合同；效力；公共利益；升值处理
 
一、 借名买房合同效力认定
 
 “借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。对于这一协议的性质，有人认为是合同的概括转移，也有人认为是一种民事权利转让或者是期房买卖合同。
（一）合同概括转移 
对于借名买房合同，通行的观点认为这是一种合同权利义务概括性转移行为，即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方。对于该合同的效力，在司法实践中，一般有判定合同有效和无效两种做法。
一种做法是判定该买卖合同有效。该做法认为，我国没有针对经济适用房方面的法律、行政法规，因此合同的效力应该根据合同法通则来判定；合同是双方真实意思的表示，且不具备合同法规定的无效情形，《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”，在判决中不能加以引用。但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法 有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。
判决合同权利义务概括转移有效的做法，貌似合理，却经不起推敲。
首先，该做法没有对经济适用房买卖合同的主体加以全面考虑。在判决中，仅仅考虑了买卖双方的权利义务，而忽略了原合同中的权利人。所谓原合同权利，这里主要是指房地产开发商和集资建房中的企事业单位所拥有的权利。《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”可见，经对方同意是概括转让的一个必要条件。因为概括转让包含了合同债务转移，而合同债务转移要征得债权人的同意。在经济适用房转让协议中，几乎都是双方暗中签订，并未通知原合同的债权人，更谈不上经过原合同债权人的同意。
其次，判定协议有效的做法没有考虑到处分权的完整性。我国《城市房地产管理法》第32条规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在房屋买卖中，并不能单独出让房屋所有权或土地使用权。众所周知，经济适用房土地使用权是来自国家划拨或企事业单位自身提供，在提供给适格购买人时，并未将土地使用权转让购买人。同理，有购买经济适用房资格者也不能将未取得的土地使用权转他人。
无权处分人的处分行为属于效力待定的民事行为，同时，我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但仅仅依据该条来判定合同效力待定或有效是不充分的，作为经济适用房土地使用权的所有者的国家不是一个民事主体，无法对经济适用房转让这一民事行为进行确认，况且这也不符合国家制定经济适用房政策的初衷。
无论从何种角度来看，对于经济适用房购买权转让协议，法院只能判定其是无效的，而非有效或效力待定。
（二）、购房期权转让
有人认为“借名买房”实际上是一种购房期权转让合同。根据合同的相对性，开发商与具有经济适用房购买资格者之间的债务仍由其本人来承担，即支付购房款的义务，这一债务关系并未发生转移。在借名买房的合同中，双方让渡的仅仅是购房的权利，并且这一权利让渡在协议中往往以明确的价格表示出来。民事权利具有可转移性，该转让协议是双方真实意思之表达，况且债权转移不需要经过原债务人同意，因此，不少人认为该转让协议合法有效。
对于该协议是购房期权转让这一说法，我们姑且不去讨论其定性的正确性。在此，仅仅讨论这种权利是否具有转让性。民事权利是民事主体依法享有并受法律保护的利益范围或者实施某一行为（作为或不作为）以实现某种利益的可能性。简单的说，就是权利主体对实施还是不实施一定行为的选择权。这种民事权利的选择权是指行使或不行使的权利而并不等价于转让权。若对民事权利按是否具有转移性来划分，民事权利可分为专属权与非专属权。这里的非专属权具有转移性，如财产权，而专属权不具有转移性，如人格权和身份权。人格权是社会个体生存和发展的基础，是整个法律体系中的一种基础性权利。如果一个人连基本的生存条件都不能满足，还谈什么其它权利。经济适用房制度就是满足低收入人群生存和发展权的有力保障。因此经济适用房购买期权并非完全意义上的财产权，更多的是具备了人身权属性。
通过一个鲜明的对比也许会更为直观。在证券市场上有种股票期权，其实质上是在金融领域中将权利和义务分开进行定价。权利和义务分离后即出现了单纯的权利买卖行为。这种权利的取得方式是在市场上通过集合竞价，价高者得，而权利取得人的直接目的是为了赚取更多的利润。反过来再看经济适用房购买权，若把它看成完全的财产权，该权利的取得也应是按市场规律来办，价高者得。事实上，经济适用房购买权只赋予住房困难家庭，并不是哪个出的价高就给谁，并且赋予经济适用房购买权的目的是为了保障困难家庭的生存权，并不是让他们去进行盈利活动。
经济适用房购买权和典型意义的财产权有明显的区别，并不能向其他财产权一样任意转让。若认为借名买房是一种购房期权转让的话，那么该合同也因权利不具备转让性而无效。
（三）、期房买卖
有部分认为，借名买房合同性质上属于期房买卖合同。对于这一观点可以直接依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……..（六）未依法登记领取权属证书的”之规定做出合同无效判决。
    虽然当事人对于借名买房合同的性质可能有不同的理解和认识，但这并不影响判决该类合同无效的结果。在司法审判活动中，法官可根据原、被告不同的诉求、辩论观点加以有针对性的反驳，做到说理充分于法有据。
 
二、未满五年经济适用房转让合同之效力认定
 
对于取得房产证而未满五年期限的经济适用房转让行为，因找不到明确的法律规定，也给司法实践带来了困难。法院在具体判决中一般判定该转让行为无效，但往往因说理不明，使得难以让当事人信服。
七部委联合发布的经济适用房管理办法第三十条规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……..”。该条虽然对未满五年经济适用房转让行为进行了明确规定，但因其不是合同法中判定合同无效的“违反法律、行政法规”情形，无法作为法院判决的依据。该条虽不足以作为判决的依据，但是我们却看到政府对经济适用房转让的态度是明确的，即对购买经济适用房未满5年的转让行为坚决制止。
在此，我们应结合另一个法规来综合分析。我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”经济适用房土地是政府划拨取得，其使用权转让的前提是经有批准权的人民政府批准，而现实情况是政府严厉打击未满五年经济适用房的转让行为。因此，我们可以判定，得不到政府批准的经济适用房转让行为是无效的。
《城市房地产管理法》制定主体是全国人大常委会，完全可以作为判决的依据。七部委的经济适用房管理办法虽是部门规章，但可以在判决中加以引用，作为说理论证的依据。两者相互印证，足使得判定未满五年经济适用房转让合同无效依据明确，论证充分。
　　
三、经济适用房建设与公共利益
 
作为一种社会保障性质的住房政策，经济适用房政策的推出是为了解决占城镇人口比重很大的中低收入者的住房问题，是符合公共利益，以公共利益为其价值取向的。城镇低收入家庭的住宅问题既是经济问题，也是社会问题，特别在城镇化加速发展时期，低收入家庭的住房问题是一个严峻的社会问题，关系到社会的稳定和国家的长治久安。从经济适用房的目标群体来看，经济适用房政策是为了解决城镇中低收入的住房要求，从而实现居者有其屋的理想。而作为经济适用房政策目标群体的低收入家庭占了我国城镇人口的70%-80%，属于我国城镇人口的绝大部分。
 在市场经济环境下，经济适用房作为一种特殊制度安排，具有明显的公益性。由此而产生的法律纠纷也必然会引起公共利益的保护问题。维护公共利益是我国民法的一项重要原则，我国合同法五十二条第二项规定，“有下列情形之一的合同无效：……（二）恶意串通损害国家、集体、第三人利益的… …（四）损害公共利益的”
在判定经济适用房转让合同相关案件中，国家、集体、公共利益也可作为考虑因素，且仅此一项就足以判定转让合同无效。该方式在解决此类案件中有广泛的应用力，但缺点是对公共利益范围的认识有所不同，难以统一。法官认为损害了公共利益，但当事人往往难以理解。
我国《城市房地产管理法》未将维护公共利益作为一项法律原则,但房地产作为最重要的不动产与公共利益息息相关,现实中关涉房地产侵害公共利益的事件屡见不鲜,因此应该明确将维护公共利益作为《城市房地产管理法》的一项基本原则并在立法中体现。
 
四、合同确定无效后房屋升值部分的处理
 
经济适用房买卖转让合同被确认无效后，必然要牵涉到责任承担的问题。如何确定买卖双方的责任承担比例，房屋价格上涨的收益由谁来享受，是一个具有探索性的课题。我院在处理类似案件时，以合同法原则、规则为前提，以创建共序良俗的社会风气为考虑因素，大胆尝试，勇于创新，对买卖双方的责任承担和房屋升值利益的分配做了有益的探索。
（一）、缔约过失认定与仅对信赖利益赔偿的不合理性
合同中过错责任的赔偿范围一般分为期待利益和信赖利益。期待利益是指当事人在订立合同时期望通过合同履行获得的各种利益的总和，信赖利益是指无过错的一方当事人信赖合同完满履行，在订立和履行合同中支出的费用和代价。对于期待利益的保护可使合同在被违反的情况下达到合同被履行的状态，保护期待利益可替代合同的履行。而保护信赖利益旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还，从而使当事人恢复到合同订立之前的良好状态。
有些法院判决中认为，经济适用房买卖合同无效是双方违背先合同义务而造成的，双方应根据自身的过错承担缔约过失责任。由于缔约过失责任仅限于对信赖利益的保护，目的是把双方当事人恢复到履行前的状态。在缔约过失责任承担中，双方的期待利益一般不给予保护。因此，在这些判决中，对于房屋的升值部分通常不进行考虑。
我们认为对于缔约过失的认定和仅对信赖利益进行赔偿均是不正确的。
关于合同无效后的处理，我过合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
此外，我国合同法第四十二条又规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”我国合同法对合同被确定无效后，过错方要承担相应责任，这是毋庸置疑的，而对于责任的具体分担留给了司法实践者。
合同法42条与58条都是关于合同中的责任承担问题，第42条规定的是缔约过失的责任承担，第58条规定的是合同无效的责任承担。由于这两条有很多相似性和密切联系性，因此，很多人把两条规定混在一起来看待，通称为缔约过失责任。该观点认为，合同无效必然是由缔约过失行为引起的，一旦合同被宣告无效后，也必然承担缔约过失责任。经济适用房买卖合同被确定为无效合同后，也要承担缔约过失责任。我国合同法对缔约过失的承担范围没有明确的规定，但一般认为，缔约过失责任的范围限于信赖利益损失。
合同法42条与58条应该是两个独立的法条，若两者都是规定由缔约过失而产生的责任承担问题，立法者又何必分开订立呢？应当说缔约过失责任仅是合同无效责任的一种情形，换据话说合同无效不必然由缔约过失而引起。具体到经济适用房买卖合同的案例中，在多数情况下买卖双方对合同的标的有清醒的认识，不会存在合同法42条中恶意磋商、隐瞒事实等情况。若说双方违背诚实信用原则，也很勉强。因此，经济适用房买卖合同无效中的责任承担问题应适用合同法58条的规定，而非合同法42条的规定，同时，基于缔约过失而来的信赖利益损失赔偿也就失去了法律依据。
（二）、房屋升值分配的合理性及分配比例
经济适用房买卖合同中，房屋的价值依附于房屋之上，买卖双方签订合同后，双方首先形成了债权债务关系。一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，买房所付购房款便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。  在经济适用房买卖合同中，双方都应知道或应知道我国政府关于经济适用房的限制性规定和经济适用房的不可买卖，双方均应承担过错责任。作为经济适用房的出卖方，更应对经济适用房相关政策有清晰的了解，应承担主要责任。
由经济适用房买卖合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立。因房屋买卖合同无效，买受人无法享受房屋升值带来的利益，并且此种损失主要由出卖人的行为产生。故经济适用房买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然这一赔偿是基于自身资金的孳息而非基于对房屋的所有权。
（三）、将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”如果经济房买卖合同无效的后果主要是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑有悖于法律基本的公平原则。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以在经济适用房的限制交易期届满后再以更高的价格出售，从而获得更高的利润回报。事实上，不少出卖人就是本着这个目的，才申请法院确认经济适用房买卖合同无效的。
（四）、将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利经济适用房建设的顺利推进
经济适用房是项民生工程，关系到千家万户低收入家庭的住房大事，所以，法律要保障这项工程的顺利开展。当前房屋升值是普遍现象，很多人想从这项民生工程中牟利。这种行为不仅损害了国家利益，也侵害了困难家庭的住房权利。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。一些人并不具备经济适用房申请资格，为了赚取房屋差价，往往利用虚假信息骗取经济适用房购买资格。若经济适用房出卖方在房屋出卖中仍享受到房屋升值利益，必然助长这种风气的盛行，进而影响经济适用房制度的推进。
我院正是基于以上考虑，判决经济适用房买卖合同无效并判定由出卖人对买收人就房屋升值部分的损失承担主要赔偿责任。在审判实践中，对房屋升值部分的处理方式有一定的分歧。所谓“横看成岭侧成峰”，每种观点都有其合理的一面。在此，仅对我院审判经济适用房案件的依据做浅显的说明，其中难免有考虑不周之处，望多多斧正。
参考文献： 
[1]王利明等著：《合同法新论•总则》，中国政法大学出版社，1996年版。
[2]梁慧星：《民法总论》，法律出版社，1998年版。
[3]参见杨振山主编：《民商法实务研究》，山西经济出版社，1994年版。
[4]梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版。
[5]李永军著：《合同法》（第二版），法律出版社，2005年7月版。
[6]刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年7月第1版。
[7]陈信勇主编：《房地产法原理》，浙江大学出版社2003年3月第1版。
[8]王卫国：《论合同无效》制度，载《法学研究》1995年第3期。
[9]王利明：《中国统一合同法的制定问题》，载《民商法研究》第三辑，法律出版社1999年版。
[10]应秀良：《违反行政法强制性规定的合同效力探讨——以〈房地产管理法〉为研究对象》，载《法律适用》2004年第3期。
[11] 梁书文、回沪明、马建华主编：《房地产法及配套规定新释新解》（上），人民法院出版社1998年4月第1版。
[12]崔建远：《无产权证房屋买卖合同的法律后果》，载《法学研究》2004年第3期。
[13]王利明：《关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年1月第1版。
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