焦点解读新《北京市物业管理办法》

《北京市物业管理办法》28日出台 10月1日施行 业主大会成立前不用缴物业费

今天上午，经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》正式出台，定于今年10月1日施行。开发商承担前期物业费、小区车位先尽着“自家人”、物业服务价格应公示……新《办法》中许多大胆创新的做法，或许能化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。

在上午的发布会上，市住建委相关负责人表示，为了保证新《办法》的贯彻落实，还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。其中，利用新兴的网络平台，业主将可以利用网上决策平台，来实现自己投票和决策的权利。

开发商支付前期物业费

政策规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

焦点解读：今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

“之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种‘不作为’也造成了小区‘主人’的缺失。新《办法》中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。”市住建委物业处处长于良告诉记者。

根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

政策影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。

楼商说法：北京嘉恒置业房地产开发公司董事长李磊表示，从北京市近几年不断出台的政策来看，小区物业管理的规范性和可操作性日渐增强，“如果开发商不仅承担入住前的管理成本，而且包括在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内的物业费，应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，这对于小区未来的管理和业主自治都很有利。”

据了解，根据北京市原来的相关规定，开发商需要承担的前期物业管理费用，包括建安成本2%的开办费以及未出售物业的管理费用，但不包括业主大会成立之前的小区物业管理费用。

小区车库先尽着“自家人”

政策规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

焦点解读：因为车库使用而发生的业主同开发商之间的纠纷，也是现在小区内的矛盾焦点之一。在新《办法》中，首次制定专门条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，也得先尽着业主再考虑“外人”，而且租期不得超过6个月；如果开发商中途想要调高车位租金，也得先与全体业主协商。

不得以欠物业费为由停水断电

政策规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

焦点解读：你欠我费，我就断你的电、停你的水，让你生活不舒服。在新的办法中，这种目前市场上常见的招数，被坚决喊停。任何物业服务企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。

新老物业交替有权责

政策规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

焦点解读： 闹得纷纷扬扬的建外SOHO“物业门”，最初的起因就是新老物业在交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小区内办公，井然有条的秩序反而变得一塌糊涂。但是，从今年10月1日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老物业公司都会被处以责罚。原物业服务企业逾期不撤出的可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。而新的物业公司，也不得以委任合同作为“钦定诏书”，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了“紧箍咒”。

物业公司每年定期晒账单

政策规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

焦点解读：针对一直遭市民异议的“物业服务成本不透明”问题，新《办法》中明确要求，物业服务企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单成本。

今年4月份，北京市物业管理协会曾公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息。市住建委相关负责人表示，今后还将继续组织调研，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准，让老百姓做到明白消费。另外，北京市关于住宅物业服务等级标准的初稿已见雏形，将原来一至三级的物业服务等级，扩大至一到五级，大概涵盖了300多项内容，下一步将面向公众征求意见。在五项等级中，每一个级别费用是多少、需要擦几次玻璃、扫几遍地面等等，都将条理明晰。

业主可请第三方评估物业

政策规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交七项材料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

焦点解读：“屋外、走廊、外墙、设施设备……对于共用部分的查验交接和物业服务质量的评估，北京市目前正在积极培育独立的物业服务第三方评估监理机构，鼓励住宅各方委托监理机构，对物业项目收费标准、物业项目接管验收、物业服务项目质量等，进行客观公正的评估监督。”市住建委物业处处长于良介绍。

据了解，北京市现已具备第三方评估雏形的监理机构已有三家。除了对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护外，监理机构还可以对物业公司提供的服务内容与其收费标准是否相符，给出评估判断。如果某物业公司被裁定为“价质不符”，业主可以持评估报告同企业“讨价还价”。

物业重大事项表决“化整为零”

单元业主可自定大修基金使用

方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但业主大会却迟迟凑不齐50%的业主进行表决。

今天出台的《北京市物业管理办法》中有一条，“可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。”华伦律师事务所律师崔保国告诉记者，该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。“很多业主对不涉及自身利益的事一般不关心，所以造成了维修基金启动难。通过这种‘化整为零’的方式，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。”

可以楼层为单位

决定物业事项

政策规定：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。

焦点解读：市住建委介绍，现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。但由于召集全体业主开会在实际中存在着很多困难，所以，新《办法》明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，如有需要，单元业主可以自己决定启动公共维修基金的使用。

业主可以自管物业

政策规定：新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

焦点解读：据市住建委介绍，业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。

“已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。”于良说。

典型案例：品阁小区是一个建筑面积仅2.5万平方米的社区，只有一栋楼。在2004年业主入住之时，遭遇了与众多小区极其相似的维权经历。业主虽然按时缴纳物业费，但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月，前期物业撤离小区。无奈之下，小区业主决定自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。“自治”3年以来，该小区的物管费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，还兴建了19个项目，小区运转平稳有序。

据介绍，北京目前有3个自治小区，另外两个是馨莲茗园和水木清华，都是2008年底开始自治的，馨莲茗园采用业委会自己成立物业公司进行小区管理，水木清华则与居委会合作进行管理。

商住分不同物业管理区

政策规定：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

焦点解读：在目前的北京住宅市场上，小区下面是底商、上面是住宅，商住混合的现象不在少数。在之前的物业管理规定中，住宅和非住宅部分在物业管理区域上，并没有明确划分。此次出台的新办法中，明确了开发商在销售房屋前，必须明确划分物业管理区域，住宅和非住宅部分应该分立开来。

另外，对于开发商应当配建的物业服务用房，要求建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。服务用房应包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。

街道乡镇督导业主大会

政策规定：街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告，作为备案的材料之一。

焦点解读：依据新规，街道、乡镇必须指派一人担任业主大会筹备组组长，在业主大会运行阶段，负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。

至于业主大会的具体启动要求，是当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。另外，在新的《办法》中，业委会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。