住宅建设用地使用权期间届满要否交纳土地出让金

  我国实行的是土地由国家或集体所有的土地制度，在宪法和土地管理法中均可见明确的规定。不允许土地私有，可以防止稀缺的土地资源集中到少数人之手，但在一定程度上造成了住宅和土地所有的分离：人们对住宅享有所有权；对住宅之下的土地却只能享有使用权。

  按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，住宅建设用地使用权最高出让年限是七十年。七十年后怎么办？这是人们最关心的问题。物权法为了减轻人们的负担，作出了住宅建设用地使用权期间届满自动续期的规定，但未规定要否交纳土地出让金，这样便留下了立法上的空白。

  住宅不同于普通商品，它是福利味道很浓的不动产。在对住宅进行制度设计时，应充分考虑住宅的社会保障性质，在住宅建设用地使用权期间届满时，不宜再收取土地出让金。此其一。

  其二，在住宅建设用地使用权期间届满时，如果规定需要交纳土地出让金，那应如何收取？在有人不交纳的情况下，能将其从住宅中赶出来吗？显然不能，否则将会造成严重的社会问题。对于低收入群体而言，可能无力承担土地出让金。交纳土地出让金的规定，将会在实务中遇到执行的难题。

  其三，由于住宅建设用地使用权的出让价格变动不居，十年前的与现在的不同，现在的与十年后的可能相差很大，倘若出台要求再行交纳土地出让金的规定，如何确定地价将会成为棘手的问题。如果按照原地价，住宅建设用地使用权期间届满时的地价可能已经大幅下跌，这样是不公平的；如果按照期间届满时的地价，在同一区域不同地块使用权期间届满时间不同的情况下，地价可能也会不同，这样将会造成另一种不公平。

  其四，对于农村住宅而言，我国法律没有规定宅基地使用权的使用年限，也没有规定取得宅基地使用权需要交纳土地出让金。按照我国当前的政策，除非符合土地管理法等法律和国家有关规定，不允许集体轻易收回宅基地使用权。在农村，历经几代的住宅是具有百年以上历史的。既然农村村民的宅基地使用权是无期限的和无偿的，从公平的角度考虑，应该认为城市居民在购买住宅时一次性付清了住宅建设用地使用权的土地出让金。

  其五，人们对住宅建设用地本来就只能享有有限的权利，如果要求人们在住宅建设用地使用权期间届满时再交纳土地出让金，无疑将进一步弱化人们对住宅建设用地所享有的权利，加重人们的负担。

  综上，在住宅建设用地使用权期间届满时，由住宅的保障性质和福利色彩决定，不宜再收取土地出让金。

  （作者系清华大学法学院民商法学博士研究生）