开发商自留商场“拒付”物业费辩称“独立”

       中国法院网讯    开发商在建设成小区后，保留了一幢楼作为商场自用。使用中，认为未接受过小区的物业管理服务，且还自聘人员进行管理等为由，拖欠物业费。为此，被物业公司诉至法院。近日，上海市闵行区人民法院作出上海一房地产开发商给付东慧物业公司2009年9月至2010年6月的物业管理费18万余元的一审判决。
      开发商在建成小区后，保留了一幢楼房作为商场，建筑面积为9216.10平方米。2009年9月，东慧公司与小区业主大会签订物业服务合同，约定物业管理位置包括以上开发商所留用的商场。管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日止。由于开发商未交纳物业管理费，东慧公司将拥有商场的开发商（业主）诉至法庭，要求支付以每月每平方米3元的标准支付2009年9月至2010年6月的物业管理费，并支付逾期付款滞纳金。审理中，东慧公司表示自愿以每月每平方米2元的标准收取。

      东慧公司诉称，开发商作为合法业主，应当受到物业服务合同的约束。2010年4月初，由于开发商拖欠物业服务费，已委托律师发出催款函，但开发商置之不理。后经多次催讨，至今仍分文未付。东慧公司认为，已为其实际提供了物业管理服务，开发商却未按约履行合同义务，无奈只能诉至法院，

      开发商辩称，其拥有一幢楼系一个独立的物业权利区域。从以往的物业管理来看，该物业区域内的物业是独立于前述物业服务合同。根据东慧公司与业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围，无论从物业坐落还是建筑面积来判断，均不包含这幢大楼。本公司从未被通知参加过业主大会，故业委会主任代表业主大会签订物业管理合同时，也没有接到任何通知，也没有表决过选聘何物业公司。况且，东慧公司也未提供过物业管理服务，都是本公司自行委托了相关的管理企业进行管理，并对公共部位的维修义务承担了产生的相关费用。另外，本公司的物业有自己独立的出入通道，所涉及的公共部位的用电用水均是独立的，且自行承担费用。本公司的物业使用者均是企业，没有享用小区的公共健身、绿化、配套幼儿园等设施，故不同意全部诉讼请求。

      经查明，2010年3月25日，东慧公司接到全幢1至6层商场业主的报修，反映该楼6楼楼顶渗水。物业管理处与防水维修单位上门查看后，发现6楼楼顶平台渗水，渗漏到6楼办公室内。东慧公司向业委会请示动用专项资金维修。次日，业委会作出批复同意维修，但要按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行操作。2010年12月13日，小区业委会就商务用房闭路电视监控系统工程及商务电梯限速器的维修动用了维修资金。

      法院认为，系争物业系房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由开发商办理包括系争房产在内的大产证。同时，系争物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。因此，开发商名下的房产应与其他房产为同一个物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。东慧公司与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，开发商作为系争物业的产权人亦为该小区业主，理应受上述物业服务合同的约束。故开发商关于其独立于前述物业服务合同的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采信。

      对此，确认东慧公司的物业服务合同对开发商具有约束力。开发商辩称未对其履行相关物业服务所提供的证据不足。法院考虑到开发商的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且东慧公司亦自愿以每月每平方米2元的标准主张物业管理费，故确认应缴纳的物业管理费以18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意欠缴，故对滞纳金的主张不予支持。