物业纠纷 渝北求解

  访谈对象：重庆市渝北区人民法院院长 戴 军

  对话背景

  近年来，物业纠纷案件数量不断增加。对当事人而言，事情不大，烦恼不小；对法院而言，标的不大，案件难办。一场官司之后，物业与业主的关系往往难以缓和，有时甚至激化演变成群体性事件。

  今年3月，一种全新的人民调解形式——物业纠纷专项调解亮相重庆渝北。在渝北区人民法院的大力推动下，渝北区委区政府组织区法院、区司法局、区国土房管局等部门，建立起区、街镇、社区三级物业纠纷人民调解委员会，联动解决物业纠纷。

  多元力量解决专门问题

  法周刊：可否简要介绍一下物业纠纷人民调解委员会的定位和职责？

  戴军：物业纠纷有很多类型。从我院的受案情况看，有业主起诉物管公司要求赔偿因未尽维修义务导致的损失；有业主起诉业主委员会要求撤销业主委员会与物管公司签订的物业合同；有业主委员会起诉物管公司要求对公共设施进行维护，或者要求物管公司终止物业服务移交相关物业资料、归还业主收益，等等。其中，以物管公司起诉业主要求缴纳拖欠的物业费纠纷为主，此类纠纷占已审结案件的90%以上。

  针对不同的纠纷类型，我们建立了三个层面的调解组织：业主拖欠物业费的这类纠纷，由社区调解组织完成；比较复杂的纠纷由街镇调解组织完成；除重大疑难纠纷外，区级调解委员会一般情况下不参与具体的物业纠纷调解，仅发挥指导作用。

  物业纠纷专项调解其实就是调动多元力量来解决专门问题。

  法周刊：那么法院在其中发挥什么作用？

  戴军：法院的职责主要有两项。

  一是对各级调解组织进行业务指导。除定期组织调解人员培训、召开联席会议、开展专项调研外，法官还分片对口联系各个调解组织，随时接受咨询，提供指导。

  二是进行司法确认。如调解成功，则由该调解组织制作人民调解协议书，当事人可凭该调解协议书免费向法院申请司法确认。如调解不成，则由调解员引导进入法院诉讼。

  诉讼不是最优选择

  法周刊：这样的做法实际上是把很大一部分物业纠纷转移到基层调解组织，法院是不是有“甩包袱”之嫌？

  戴军：物业纠纷涉及主体较多，当事人之间的权利义务交错纷杂，不易梳理。此外，一些业主运用法律手段保护自己合法权益的意识还不够强，遇到问题只是简单地用拒缴物业费的方式来进行对抗，没有搜集和掌握必要的证据，这些都会给审理工作带来一定难度。

  但是法院不怕案难办，就怕办不好。从2010年渝北法院物业纠纷案件办理情况来看，判决了211件，调解19件，撤诉390件。数据可以说明几个问题：

  调解要趁早。物业纠纷发展到诉讼阶段，双方矛盾较深，难以沟通，并且纠纷大多涉及小区业主的共性诉求，物管企业担心退让后导致连锁反应，往往不愿退让；

  判决效果不好。往往是事情有了“断”但心结没有“解”，有的更可能埋下隐患，以致酿成更大的纠纷；

  业主、法院可以双赢。一般情况下，业主经过法官解释会选择补缴物业费，所以撤诉率较高。这说明多数业主并不是真的愿意耗费大量精力在这种小事上，只要及早干预，及早调处，就可以实现业主少耗神、司法资源少耗费的双赢。

  所以我认为，物业纠纷案件，人民调解是比诉讼更优的选择。如果这个算是“包袱”的话，法院也只有站在满足群众实际需求、维护社会和谐稳定的立场，积极实践社会管理创新，党委政府才会帮助我们“甩包袱”，其他部门才会主动“接包袱”。

  应该是个好模式

  法周刊：一般情况下，各街镇、社区都有调解组织和调解人员，还有必要针对物业纠纷成立专门的调解组织吗？

  戴军：首先，物业纠纷快速增长的前景可以预期。从2008年至2010年，我院受理物业纠纷案件数量年平均增长率达到26％。“十二五”期间，我区物业管理覆盖率将达到85%以上。无论是解决现实问题或是未雨绸缪，建立专门的调解组织都很有必要。

  其次，物业纠纷往往涉及人数多、影响面广、专业性强，调处难度较之一般的民间纠纷要大得多，传统的调解组织很难独立承担起调解任务。

  再次，物业纠纷调解组织不是另起炉灶，而是在原有的便民诉讼网络基础上注入新的元素。

  普通的物业欠费纠纷，不涉及专业知识，原有的便民诉讼调解人员就可以胜任。涉及某些专业知识的纠纷，各级调解组织都可以邀请法官、律师、土地房管部门人员、专业物管人员参与调处。正是因为有了这样专门的组织体系，才赋予了相关部门责任和义务，同时也避免了机构重叠和人力浪费。

  法周刊：从目前的运行情况看，物业纠纷调解组织是否发挥了你们预想的作用？

  戴军：物业纠纷调解组织是区委、区政府专门下文成立的，目前全区已经建成了23个物业纠纷调解委员会，人、财、物都有充分的保障，对相关部门和调解人员都有明确的考核指标和奖励办法。

  目前，物业纠纷专项调解模式运行时间不足一个月，虽然已经有了调处成功的案例，但我认为还处于初创阶段，部门之间的衔接协作还有待磨合。同时，还要加大宣传力度，我相信这是个好模式，但还需要让老百姓知道有这种模式，并且愿意采用。