不能补缴社保购房的退房纠纷由谁承担责任？

国家“限贷令”出台于2010年4月17日，深圳“限购令”出台于同年9月30日。今年春节后，各地也陆续开始实施“限购令”。其中都规定了非户籍人口购房贷款和过户的条件是在当地缴纳一定时间的社保。

“双限令”后 ，不少人通过补办社保而获取贷款及购房资格。为了堵住这个缺口，今年3月2日，深圳市规划国土委再出细则，明确规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供社保和纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件，也就是说非深户补缴税或社保也不能购房。

那么，以为补缴社保就可以符合限购令条件而签订了房屋买卖合同的的购房人就无法履行合同了，那么卖方是应无条件返还买方所交款项，还是应追究买方的违约责任呢？如果双方不能协商一致解除合同的条件，很快又将引起新一轮因不能补缴社保而退房引发的纠纷。

笔者颜宇丹律师认为，限购令以后签约，现在因不能补缴社保购房而导致无法继续履行合同的，应区分个案情况来分析责任。

双方明知买方在签约时的现有条件不符合政策规定的购房资格，而签订了二手房买卖合同，并约定如补交社保无效合同无法继续履行的，卖方退还定金，互不承担违约责任的，依我国合同法原是有约定从约定，无约定按法定。合同约定优先的前提是双方的约定合法，不违反法律法规的禁止性规定。则该合同生效但因无法继续履行而解除，按双方约定卖方应返还定金，互不承担违约责任。

即使双方没有特别约定因社保问题无法继续履行的处理，也因双方明知买方不符合购房条件而签订无法履行的合同，双方均有责任，卖方应返还定金，互不承担违约责任，各自承担损失。除非卖方有证据证明买方签订合同时向其隐瞒了其不具备购房资格，则由买方承担合同不能继续履行的违约责任。否则，卖方未尽到审查买方是否具备购房条件的注意义务，也应承担相应的法律责任。

前不久，深圳限购第一案买方一审败诉，我不赞同这份判决书上的观点。该案中法院不采纳买方以不符合国家“双限令”条件为由解除合同，认为“合同签订后，原告未如期交纳首期款，也未履行合同其他义务，导致合同解除，应承担违约责任。”但其没有考虑到买方无法继续履行合同的原因是因客观原因而非主观原因，客观原因是不符合国家“限购令”政策。
    这份判决书上认为“相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施，相关政策已通过各种信息平台对外公开，原告（即买方——笔者注）应明知政策内容”，因此，买方应当承担违约责任。以子之予，攻子之盾。以这个理论，卖方也应明知政策内容，那么卖方也应当承担违约责任。
    如果法院认为，双方都明知政策的情况下签订合同但合同最终不能继续履行，应当由买方来承担违约责任。那么，作为卖方就可以专找这些不符合购房资格的买方签约，最终合同无法继续履行下去，卖方就可赚得多份违约金了！