京楼市进入结构性调整 多重手段“治涨”

4月，北京楼市成交量继续下探。与此同时，大批保障性住房入市以及银行对个人按揭贷款的收紧，给北京房价带来进一步的冲击。

北京房地产交易管理网数据显示，截至4月中旬，北京期房住宅签约套数为2892套，现房住宅签约套数为487套，二手房住宅签约套数为5598套，合计签约为8977套，除2月因为长假影响外，4月创造了数月来的新低，环比3月同期继续下探12.8%，而同比去年同期下调幅度更是高达71.6%。

“一方面，在定价方面限制开发商推高楼盘价格，一方面在购买者身份方面限制购买，再加上信贷政策趋紧，确实导致开发商资金链趋紧。”信华投资副总经理陈云峰告诉《第一财经日报》，“但将开发商资金链趋紧等同于一定会降价是错误的。因为北京的市场需求相对乐观，供小于求。所以大部分开发商目前都在焦灼中等待和判断市场前景。大部分开发商更趋于调低新盘开盘价格，来试探市场反应。”

多重手段“治涨”

4月19日上午，2010年度土地督察公告发布会上，国土部副总督察甘藏春在应对高房价问题上，提出了利用保障性住房“治涨”方案，他表示：“在一些保障性住房的供地上，可以限房价来拍地价，这块地土地规划条件确定之后，你的房价最高只能这么高，在这个基础上，谁拿的地价最高给谁。比如，你将来说有的地方配建保障性住房，在国外也有这个经验，也可以探索。所以，国土资源部正在总结完善一些地方的经验，将出台一些规范性的文件。”

实际上，从2010年底开始，北京就已经试行这一方案，土地出让规则就有意往保障房方面倾斜。4月19日，北京土地市场新增供应的3块郊区地块中，配建近15万平方米保障房。

“二、三季度保障性住房投资将会逐步增加。”链家地产首席分析师张月告诉本报记者，一季度，北京市政府就开始大力投资保障性住房，不仅投资及施工、开工面积增加，一季度已经有多个保障房项目进行摇号，形成了有效的供给。

除了增加保障性住房的供应以外，用行政手段严厉控制商品房开盘价格也是“治涨”的手段之一。陈云峰告诉记者,北京市政府之所以敢预期房价控制目标“稳中有降”是因为政府采取了非常严厉的调控手段，比如在开盘定价环节，如果房价定得过高，相关部门将不予批准预售证。

“这一行政干预手段从去年年底就开始施行。其直接结果是，急于回收资金的开发商选择低价开盘，不急于回收资金的开发商选择推后开盘时间。”一位业内人士告诉记者。在北京市政府公布今年的房价控制目标“稳中有降”后，3月北京商品住房市场成交均价曾一度下降。为每平方米19679元，为19个月以来首次同比下降。

在金融环节，不断上涨的存款准备金率和不断收缩的开发贷款和个人按揭贷款，也是调控的补充手段。“北京现在银行一个月的住房按揭贷款发放量非常少。这说明政府不仅是在开发贷环节收紧，个人住房按揭贷款方面同样在收紧。”某房地产开发商高管谈到北京房地产现状时这样表示。

“收紧开发商信贷、促使开发商合理定价、合理增加土地供应、完善保障房购房资格以及保证保障房及时供应等是新一轮调控的重点。”张月表示。

刚需抢购“日光盘”

虽然政府采取了多重调控的严厉手段，但北京4月份仍有多个热销的“日光盘”出现。

4月15日，北京市首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目中铁·长阳国际城项目开售，均价12500元/平方米，比周边楼价低至少5000元/平方米。本项目一经推出即受到市场热捧，仅用三天时间，首期1594套房全部完成选房认购。

4月18日，位于朝阳区广渠路15号的金茂府开盘，均价48000~51000元/平方米，主力户型为200~300平方米的三房和四房。尽管每套房总价都超过千万，该项目仍在开盘仅半天就销售殆尽。此外，润枫欣尚、中弘·北京像素等均价较低的项目在4月份也有不俗的成交表现。

一位业内资深分析人士告诉记者：“从北京今年的新增楼盘来看，整个市场环境还是供不应求，这一点，并不支持北京楼市房价下跌。”

持同样判断的还有陈云峰。他认为：“一方面，整体物价上涨的因素加剧了，施工队人工费上涨，拿地成本上涨，资金成本上升了，成本催生楼市继续走高。另一方面，在通胀预期下，由于缺乏更多的投资渠道，出于资产保值的考量更多人依旧往买房大军中挤。在各种因素的叠加效应下，虽然部分购房意愿被压制，但北京房价短时间走低可能性不大。”

但根据北京中原统计目前在售的项目发现，4月共有近百个楼盘有明显的折扣。北京中原分析师张大伟说，常规折扣占打折楼盘总数的九成。老项目后期，为节省宣传费用，加快清盘速度，占到市场的5%~10%。而真正因为调控政策而出现明显降价的项目目前依然有限，主要集中在通州等少数区域。这些区域的供应量、库存量都比较大，而且集中了比较多的中小开发商，资金压力已经开始影响销售节奏。

张大伟进一步分析，北京上半年的供需比，特别是城区可能依然紧张，所以房价明显下调的可能性非常小。到下半年郊区将因为供应增加而在价格上率先出现调整，特别是通州、房山、大兴，调整的趋势将逐渐明显。