前期物业管理相关法律问题探析

  根据2003年建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条的规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本文就前期物业管理中的几个法律问题进行浅析。

  前期物业管理与日常物业管理的区别

  日常物业管理活动从业主委员会选聘物业管理单位后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。

  日常物业管理，由业主委员会选定物业管理单位；而前期物业管理期间，只能由开发商选聘物业管理单位，或由开发商直接从事物业管理工作。因此，日常物业管理法律关系主体只有物业管理单位和业主委员会，而前期物业管理法律关系主体主要包括开发商、业主及物业管理单位三方。

  日常物业管理阶段，业主和物业管理企业之间的法律关系仅仅是委托合同关系。而在前期物业管理阶段，由于有主体众多，而且物业管理企业由开发商选聘，因此主体之间存在着多重法律关系。例如：在房屋交易活动中，开发商与购房人是买卖合同关系；在开发商与物业管理企业之间，是开发商委托物业公司为业主服务，物业公司是受托人，二者之间是委托合同关系；当物业公司管理物业、为业主提供服务时，与业主构成了委托合同关系。三方主体间的法律关系交叉，复合共存。

  前期物业管理中存在的问题

  １.主体地位不平等 我国现阶段前期物业管理中,大部分物业管理公司是房地产开发企业的下属单位或子公司，这种情况导致物业管理公司依附、受制于房地产开发企业，缺乏独立的法人品格,其利益考虑的出发点无法摆脱房地产开发企业。新业主在选择物业管理这一法律行为中，委托关系基本上在购房时已经解决,毫无独立可言,更谈不上了解和协商，导致物业管理公司与购房人地位不平等。

  ２.主体权利义务不对等 由于前述物业管理公司与购房人法律地位的不平等性,导致在前期物业管理中权利义务的协商双方难以做到一致和对等。首先,在开发商委托物业管理公司行政管理行为中,大量存在的“父子”关系使得物业公司难以真正实现其本应行使的对物业进行验收的权利，物业公司不但不敢与开发商交涉,甚至成为开发商的利益维护者。其次,在购房者与物业公司之间,权利和义务也难真正实现对等。因为所谓物业管理协议或约定都是物业管理公司预先制定好的,购房者根本没有机会和物业公司当面协商，因缺乏充分谈判与协商而确定的权利和义务直接导致权利和义务的畸形与变异。

  ３.招投标制度不规范 《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《物业管理条例》都要求前期物业管理要通过招投标聘选物业管理公司，以使开发商和物业管理公司相分离，然而，前者第三条的规定是“应当”通过招投标选聘物业管理企业，但后者第二十四条却只是“提倡”建设单位通过招投标选聘物业管理企业，没有规定强制实行开发商与物业公司的分业经营，留下了法律漏洞。

  ４.合同不规范 许多开发商与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，并没有使用规范文本，合同双方的权利义务及违约责任不明确；有的合同甚至将前期物业服务合同变成承包合同，开发商只顾收取承包金，不顾业主利益；有的合同擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，严重侵害业主利益。

  ５.开发商同物业管理公司之间的关系不明  虽然近年来物业管理引入竞争机制取得了一定成效，但自建自管、建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式。这种物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系，明显带有难以克服的体制缺陷与弊端：（１）物业验收不规范。本来在接受委托之后，物业公司接管是应该对物业进行验收，但由于与开发商存在着种种复杂的暧昧关系，使得房屋的承接验收程序形同虚设，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。（２）物业公司与业主关系模糊。开发商与物业管理公司建管不分的现状，导致部分业主误认为开发商就是物业公司，物业公司就是开发商，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费——物业公司不仅要承担物业开发建设遗留下来的问题，还得不到业主的理解。

  ６.开发商不转移物业控制权 由于物业产权制度不完善，使开发商或开发商设立的物业管理公司完全掌握了物业小区的控制权，并使业主的自治组织(即业主委员会)成立不起来，这就必然造成物业管理公司相对于业主来说，处于一种强势地位。

  完善前期物业管理法律制度的构想

  １.尽快建立健全物业管理方面的法律法规，适时出台物业管理法  我国物权法从第七十条至第八十三条规定了建筑物区分所有权制度，该制度的确立是我国物业管理立法史上的一个里程碑。但是，物权法关于建筑物区分所有权产权的规定仍过于笼统，在操作上还远不能满足现代物业管理特别是前期物业管理的需要。因此，基于中国的国情、现有立法及历史传统，我们应像我国香港和台湾地区那样，专门制定一部以区分建筑物所有权为基础的物业管理法，将物业管理法律从区分所有权法中独立出来，集中规定。在物业管理法中，应设专章对前期物业管理制度作全面规定。

  ２.理顺开发商与物业公司间的法律关系  物业管理与房屋开发建设分属不同的项目，物业管理服务产品不应是开发建设单位的营销要素。物业管理公司必须摆脱与开发商的隶属关系，打破建管不分的“母子”体制，走社会化、专业化、市场化的道路，以其优质的服务来赢得市场和消费者，以服务求得生存和发展。形成市场化的竞争格局，真正实现优胜劣汰，这样才能使物业管理公司成为真正的独立法人，真正为业主们服务。在这方面，目前，深圳的一些开发商，已经不再自行组建物业公司，而是从社会上选聘经实践被业主认可、喜欢的品牌物业管理公司来进行专业化的前期物业管理，效果良好。

  ３.强制开发商对前期物业管理公司的行为承担责任  目前，当开发商为业主指定的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时，开发商可以不承担任何责任，这种不公平现象的存在不利于前期物业管理行业的发展和规范。要解决这一问题，必须确定开发商的法定保证责任，确定其作为前期物业公司保证人的地位，在前期物业公司与业主纠纷时对业主承担连带责任。

  ４.规范前期物业管理招投标行为 一是严格遵守《前期物业管理招投标管理暂行办法》，为规范前期物业管理提供有力保障。二是建立公正、公开、公平的招投标秩序。当前期物业管理企业招投标制度不规范、邀标制“作秀”、“走过场”侵犯业主权益时，赋予业主提起诉讼的权利，允许业主以“以合法形式掩盖非法目的”为理由向法院提出诉讼，请求认定招标、中标无效，而重新进行招投标。此外，建立健全招投标备案制度；培育和发展招投标中介服务机制；建立和完善物业管理的仲裁机构；政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

  ５.规范前期物业管理服务合同  必须签订书面的规范化前期物业服务合同。双方在前期物业服务合同中，应重点对物业公司的服务质量、服务费用、物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚，把合同的核心内容（尤其是双方的权利义务）明确写进合同内，重点是维护处于弱势地位的业主的利益，做到条款的合法合理。另外，双方对违约责任的条款应该尽可能细化，以防止日后的矛盾与分歧。在全国范围内推行《前期物业服务合同》（示范文本），在示范文本中明确规定前期物业管理合同的基本要素，积极推动前期物业管理规范化。

  ６.保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权  未来的物业管理法应明确规定，开发商必须在何时及以何方式向业主移交控制权，以及不移交控制权的法律后果；如果开发商在开发商控制阶段，代表小区业主与开发商自己成立的物业管理公司签订物业管理合同，并在合同规定几乎无法实现的解除合同的条件，使物业管理合同成为无法解除的“粘胶合同”，物业管理法应明确规定，在业主接管物业小区的控制权后，业主有权终止或解除在开发商代管阶段，由开发商代表物业小区签订的一切合同，包括物业管理合同，并免于承担任何赔偿责任；物业管理法还应明确规定，开发商必须在对外销售之前完成履行设立业主委员会的法律程序。

  （作者单位：河南省洛阳市老城区人民法院）