房产中介乱象的解决之道

  从2008年下半年开始，房价一路强势上扬。在这股浪潮中，房地产中介可谓饱受争议，房地产中介市场的种种乱象严重干扰了二手房交易市场的正常秩序。

  为此，5月13日，北京市朝阳区人民法院专门召开了研讨会，与会人士对如何有效消除房产中介乱象进行了探讨交流，为房产中介市场的良性发展出谋献策。

  立法：摸清行业少“空投”

  今年4月1日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合下发的《房地产经纪管理办法》开始实施，到目前已近一个半月，但效果并不好。

  我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖评价说，这个《办法》虽然对规范中介市场的种种乱象有好处，但一些规定与现实情况并不契合，若要严格执行，恐会对房地产中介行业造成“毁灭性打击”。

  胡景晖举例说，《办法》第二十三条规定，委托出售、出租房屋的，委托人应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝委托。“就这一条，各大经纪公司的房源基本归零。业主大都倾向于口头委托，对书面委托满怀顾虑，不接受这种正规的法律程序。”

  为了改变这种“立法空头支票”的现状，北京房地产业协会副秘书长陈志提出，应当吸纳包括房地产从业人员、律师和立法专家等在内的人士参与立法和决策过程，以提高立法的质量，使立法有更强的可行性。

  但中国政法大学兼职教授王宇并不赞同这种观点。在他看来，从制度设计上规避房地产乱象基本是不可能的。在现实生活中存在大量中介机构和当事人共同规避法律、政策的问题，到法院打官司的只是那些极少的没有成功规避的。因此，即使有制度设计，“买卖双方仍旧会‘乐此不疲’”。

  王宇提出，对于那些成讼的，可以法院名义正式函告行业协会，供行业协会在年检和审核经营资格的时候进行限定，“就像醉驾要吊销驾照一样，以此警示和威慑那些不规范的中介公司”。

  协会：广责强权忌“单管”

  “行业协会确实应当承担起更多的监管和规范义务。”中国人民大学法学院副教授朱岩说。

  朱岩认为，现在中介公司所提供的服务范围已经远远超过了单纯提供缔约机会的“居间”，而是具有越来越多的“行纪”色彩。因此，合同必须十分规范，“明确每一项服务所涉及的权利和义务”。

  “这就要求监管部门或者行业协会做一些细化的合同条款，明白告诉当事人提供什么服务，服务到什么程度等。”朱岩说。

  “但我国的行业协会从性质上来说是主管行政机关，这点不同于其他国家。”作为北京房地产中介行业协会会长，陈同顺对房地产中介行业协会作用的有限性进行了分析：在我国，该行业协会主要做一些诸如颁发证书、协助执法部门执法、登记评定等行政事务，没有实际性的权力。

  “我们能强制经纪人入会吗？不行！出了问题能仲裁或是取消中介机构的执业资格吗？不行！行业协会制定的规范有法律效力吗？没有！所以，我特别希望领导把这个行业重视起来，别拿它当一个可有可无的东西。”

  责任：完善制度莫“独斗”

  为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，朝阳法院建议相关主管部门推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度。

  据朝阳法院法官李永一介绍，在美国，许多州都专门设立了具有行业责任险性质的房地产复原基金制度，即向所有的房地产经纪公司和人员收取一定的特别规定费，如果消费者因为某一执照的房地产经纪公司或人员的不良行为而导致财产受损，当事人又不能获赔时，可以按照法定的程序动用基金进行赔偿。

  “此类房地产中介行业责任险使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务的过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，必将有利于维护交易安全和当事人的合法权益。”李永一说。

  “但在实践中通常很难界定保证金的合理额度以及最终能否弥补因过错造成的损失。”王宇提出了不同的意见。而对于中介机构的赔偿责任，王宇认为“不应该局限于中介费，可以适当突破”，因为“买卖双方因中介机构的过错所造成的损失很可能超过中介费，在目前的情况下处以几倍的罚款是比较合理的。”

  但此说法立即遭到了胡景晖的反对，他说“之所以对责任的分担和赔偿的数额有争议，主要原因在于制度的缺失”。

  胡景晖说，美国的中介公司不承担房地产产权验证、验房的职责，而是由专门的机构负责。如果经过层层把关还出现了问题，最终还有保险来埋单。“但在我国，产权验证职责和验房师的职责都集中在了中介公司的头上，无形中加重了中介公司的责任，扩大了中介公司的赔偿范围，是不合理的。”

  陈同顺则建议，国内行业相关主管部门要集中现有资源，统一认识，不能各扫门前雪。“我国的房地产中介市场还处于起步阶段，发展过程中确实有很多不完善的地方，这就需要各主管部门重视起来，予以指引，使得其朝着良性的轨道发展，并越来越壮大。”