保障房信托收益迎头赶超商品房 高收益源于打包模式

记者 洪叶

　　“中投信托上虞保障房项目，两年一百万起9.5－11%。”这是记者五一节前收到的一条短信，不过等记者第二天循着电话打过去询问该款产品相关信息时，被中投信托的客户经理告知，产品已经售罄。

　　这个项目的热销，基本可以代表目前国内市场保障房信托受热捧的局面。而前不久，杭州多家信托公司该类项目遭遇秒杀，也说明市场对这类产品的“饥渴”。另外，不光是杭州，保障房信托在北京、上海、天津等地均遭遇哄抢。

　　保障房信托

　　曾是个扶不起的“阿斗”

　　去年以来，随着各地保障房建设的热情不断高涨，保障房资金一度告急。在此情况下，保障房信托的诞生无疑很好缓解了资金紧张的局面。此外，由于政策对保障房建设的大力支持，保障房信托更是一度成为投资者眼中的“新大陆”。

　　不过，理想和现实总是有着比较大的差距，保障房信托在2011年交出的成绩单并没有让人惊喜。根据统计数据显示，保障房信托去年共发行85款，募集资金238.18亿元，与全年投资总额2671亿元的房地产信托相比，近240亿元的保障房募集资金仅占募集总额的9%。

　　保障房信托之所以市场认可度不高，关键原因就在于其收益普遍比较低，投资者肯定还是偏向商品房信托，另外，对于信托公司来说，保障房利润空间不大，加上保障房项目也难以承受较高的信托成本，从而导致产品规模偏小。

　　但是，保障房信托从今年一季度开始又重新活跃起来。

　　数据显示，今年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元；而其保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%，平均期限为22个月。

　　进入4月份，这类信托收益又有水涨船高之势，平均收益可以达到10%以上。以文章开头提到的这款产品为例，100万的保底收益为9.5%，200万资金就提高到10%，资金规模300万就能拿到11%。

　　由此可见，保障房信托在收益和数量上都出现了强势反弹。事实上，在市场高收益产品难觅的情况下，近10%的年化收益使得保障房信托深受投资者追捧。

　　保障房融资成本高达15%

　　一般来说，目前市面上运作的多个保障房信托项目，规模从1-2亿元不等，融资成本多为14%-15%，其中渠道商银行要拿1-2个点，信托赚4-5个点，扣除以上点数之后，落到投资者口袋里的年化收益率大约为8%—9%。

　　而有这样一组统计数据证明，投资者实际拿到手的远不止只有8%—9%。在2011年上半年，收益率最高的是安居工程和棚户区改造，分别为9.63%和9.53%，到了第三季度，经适房的收益率已经高达11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%。

　　以中投信托上虞保障房这个项目来说，客户经理表示，其实际融资成本在13%左右，算是比较低的，主要原因是信托公司没有采用银行渠道，而是直接发行，省去了银行“剥皮”点数。而最近市面上出现的几款保障房信托，收益都能达到10%以上，项目融资成本就要接近15%。

　　这还不算最高的，据杭州另一家信托公司客户经理表示，其之前销售的一款棚户区改造项目，融资成本达到了17%左右，客户的年化收益能达到11.5%。

　　这就产生了一种疑虑，因为单从项目收益来评价，低利润的保障房项目如何支撑如此高的融资成本？其实在业内，一个公开的秘密是，保障房信托主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，更有甚者，许多保障房信托以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托占比少之又少。而若非银监会自上而下的检查，很少有机构会对资产包打开“晾晒”。

　　“打包并不违反相关的规定。”某信托公司从业人员表示，信托公司通过相应的设置来提高信托资金的收益，“实质上保障房信托的收益是由配套的商品房拉上来的。”

　　而这样“炮制”出的保障房信托，在投资者购买的时候，很难获知保障房和商品房的占比究竟如何。

　　高收益源于“打包”模式

　　2011年发行的保障房信托，主要还是集中于棚户区改造。该类产品一般对旧城或棚户区进行改造，拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”的模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好的和信托融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均收益率达到9.91%。

　　其次是安居工程类保障房信托，多为安置房项目，能获得较高的收益偿付信托本息，也是今年的保障房信托的主流资金流向。经适房和“两限”房因为具有产权可以销售，能在一定期限内回款，满足目前信托产品的期限要求，但是考虑到两者的利润并不足以支付信托所需的高收益，故难以大规模发行。

　　而公租房和廉租房的成本回收期较长，现阶段发行的该类项目多为政府回购项目，若要大规模发行缺乏完善的还款来源。

　　一位房地产行业的资深人士表示，保障房的总投资收益率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资收益不会超过3%。不少企业计算的是直接收益率，可以达到5%—7%，只是算法上的“取巧”。由于商业银行收紧了对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。许多地产商通过保障房项目融资，实际上是虚晃一枪，由于融资成本大幅度上升，资金根本不可能完全用于保障房建设，开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。

　　房地产业内人士坦承，所谓的保障房信托，实际上是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比很少。

　　“打包”模式风险几何

　　不少人认为，保障房项目投资方向多为政府所支持的产业，因此顺理成章地认为，其所面临的政策风险相对较低，投资人对这些信托比较信任，总觉得有政府兜底。

　　按照这个思路发展下去，投资者往往会有这样一个认知—保障房信托的风险也远远低于其他房地产信托项目，保障房不受房地产地产调控政策尤其是限购政策的限制，基本上不存在销售方面的困境，整体兑付风险要低于一般的房地产信托项目。

　　不过，事情并没有想象中那么简单。虽然保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保。但谁也不能保证，政府信用是否被透支，特别是地方政府财政已经处于负债率极高的状态。如果投资者看到有“政府”相关的投资项目都认为风险极低，但这种观念也很危险。因为根据法律，财政是不能进行担保的，变相担保也被有关部门叫停，这些保障房、基础设施是具有公共性质的服务，政府通常会在一定程度上支持，但是从信托计划信息披露的情况看，没有看出政府担保的含义，全部是有关开发、建设企业在进行抵押担保。

　　由此可以得出这样一个结论—保障房信托并非“完全保障”。如有足值抵押，保障房信托项目单体项目风险从会计角度而言，意义并不大，但投资者需要警惕的是房地产商的外延风险。

　　据了解，目前不少保障房项目，是由房产开发公司垫资先建，等到保障房审计验收合格后，政府才会给付项目款的90%。而保障房项目的建造期一般都有两年左右，如果保障房融资方(一般会是房地产开发商)在其他地方的资金链断裂，也可能影响到该款产品的兑付。

　　当然，信托公司在项目审核时也会做好最坏打算，一旦这类产品如果出现兑付风险，信托公司也会寄望于政府可以最后兜底。 而对于普通投资者来说，在购买一款保障房项目前，必须从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源，项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。