共有房屋已出租 谁可优先购买

来电显示：我和弟弟在五年前继承了父母的一处房产，房产证上也是写着我们共有。因为我和弟弟都另有住房，房子就租了出去，租金平分。前不久，弟弟怕房价下跌，决定将房屋出售；我向弟弟表示，他卖我就买。他说不行，因为租房子的房客也要买，而且早就跟他打招呼了。弟弟还说，房客说他享有优先购买权，必须把房子卖给他。请问，我和房客谁有优先权买房子？

　　律师答复：优先购买权的概念分为两种，分见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

　　那么这两种优先购买权孰先孰后呢？主流观点认为，共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权是基于债权产生的，根据“物权优先于债权”的原则，房屋的共有人应当优先于承租人行使优先购买权。

　　但律师认为，解决房地产优先权的竞合问题，应当结合各个方面的因素进行利益衡量，而利益衡量的最大标准是促进不动产的效益的最大发挥。随着经济的发展，市场经济制度的不断完善，不应当对承租人的先买权与共有人的先买权的竞合作出一般性的规定，而是应当结合交易中的具体情况，进行裁判。