“隐名购房”，小得益或有大风险 法官提醒：有无“隐名购房协议”是确定真实权利人的关键证据

□法治报记者　翟珺　　法治报通讯员　费敏蔚

　　隐名购房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋产权的行为。在各地政府对房地产调控力度日益加强的背景下，“隐名购房”情况愈发常见。
　　近年来，因房屋价格上涨迅速，部分名义购房人否认隐名购房的事实而拒绝将房屋产权过户给实际出资人，或者直接将房屋出售给第三人。在决定“隐名购房”的同时，你是否已经做好了承担风险的准备？杨浦区法院梳理所审理的该类案件提醒，“隐名购房”的风险不可小视。

　　妹妹用姐姐名义购房
　　惹来前姐夫觊觎房产

　　2003年12月，吉燕燕与相识两年的男友林华登记结婚，吉燕燕的父亲早年创业累积下不少资本，在苏州拥有自己的企业，吉燕燕就在家族企业上班，而林华与燕燕结婚时只是苏州某发电厂的工人。
　　2005年，吉燕燕的妹妹吉宁宁想要在上海购买一套商住两用房，一来可以作为家族企业在上海的办公用房，二来也满足了自己在上海的居住需求。吉燕燕与林华得知吉宁宁的购房计划后，也热情地陪同看房。不久，吉宁宁便看中了杨浦区某小区的房子，总价为70余万元，但当她准备向银行申请贷款时，却被告知由于她名下已经有多处房产，根据当下的购房政策，很难再申请到按揭贷款。吉宁宁便与姐姐商量是否能借吉燕燕名义购买这套房子，首付款及之后的按揭还款都由吉宁宁来支付。
　　考虑到自己只是挂名购房，购房款由妹妹出，自己也不会有什么损失，吉燕燕便答应了妹妹“隐名购房”的提议。与开发商签订购房合同后，吉宁宁立马通过自己的账户向开发商支付首付款20余万元。随后，相关的购房按揭贷款手续也办理得相当顺利，一个星期后，剩余房款54万元也支付给了开发商。此后，吉宁宁每月向吉燕燕账户打入5000元，用以归还银行的按揭贷款。
　　2006年7月，吉燕燕和林华因感情不合协议离婚，离婚协议对夫妻共同财产作了分割，同时约定，如果任何一方隐瞒财产，另一方发现后，有权取得对方隐瞒财产的全部份额，并追究其法律责任。
　　吉燕燕怎么都没想到，离婚几年后，前夫居然利用离婚协议打起了这套并不属于自己房子的主意，还将自己告上了法庭。2011年，林华以吉燕燕隐瞒在夫妻关系存续期间购买房产为由起诉至杨浦法院，要求按照离婚协议的约定确认房屋归自己所有。
　　收到法院传票，吉燕燕一下子懵了。“这个房子的所有权是我妹妹的，还贷结束，房子是要过户还给妹妹的，我一直是这么想的，而且林华也知道这个情况，所以离婚的时候根本没有想到要把这套房子写进离婚协议书里面。”
　　开庭时，吉燕燕一再强调自己不是这套房子的所有权人，“我从来没有享受过房屋的使用权，只是名义上的登记人。在购买这套房子的时候，林华都是陪同一起去的，他明知这套房子不是我的，我对他根本没有任何隐瞒。”但是，林华却一再宣称自己并不知道吉燕燕名下曾有过这样一套房产，也从没有陪同去交易中心办理过户，直到起诉前的一两个月，在整理材料的时候发现一份以吉燕燕为名义的贷款确认书，去房管局查询才知晓前妻名下居然有这样一套房产。
　　万幸的是，由于首付款及每月还款都是出自吉宁宁账户，转账凭证保存得很好，加上房子实际上也是吉宁宁一直在居住，吉燕燕的说法形成了较完备的证据链，相反林华的说法没有任何证据辅证，因此林华的诉请最终并未得到法院的支持。
　　尽管林华的如意算盘没有打成，但一番折腾也着实耗费了吉燕燕相当大的精力，而吉宁宁回想整件事情更是觉得后怕，“要是钱款都是现金支付，没有留下证据的话，我百口莫辩啊，房子说不定就要落到别人手里了。”

　　隐名购买房产升值
　　哥哥竟欲占为己有

　　梁坚与梁实是亲兄弟，1990年，弟弟梁实从中国赴澳大利亚留学，后来凭借自己的努力在澳大利亚定居并于1998年取得了澳大利亚国籍，哥哥梁坚则一直随父母生活在上海。
　　1996年，梁实考虑到自己以后终归要回上海居住，打算在上海购置一套房产。随后，他便抓紧时间回国选房、看房，不久就选定了一套位于杨浦区的房屋。但此时的梁实由于已经定居澳大利亚，而且正在申请加入澳大利亚国籍，根据当时国内内、外销房政策的规定，他没办法以自己的名义购房。
　　梁实立马想到了一个办法，就是借用哥哥梁坚的名义购买这套房子，自己则出房款做“隐名购房人”。这个想法很快得到了梁坚的同意。梁实做事向来谨慎，为了避免日后关于房产的权属说不清，梁实要求与梁坚签订协议书，约定：“梁实出资购买兰州路某弄某室房屋，由于梁实持澳洲护照，无法以其名义购买该房，所以决定由梁坚出名，梁实出资购买该房。房产归梁实所有，梁坚不可随意处分房产……”
　　双方签订协议后，梁实便返回澳大利亚，并将在上海买房的事宜全权托付给了梁坚。梁坚出面与开发商签订了《内销商品房预售合同》，购房款30余万元均由梁实从澳大利亚汇到国内。由于购买的是期房，直到2005年5月，梁坚才以自己名义与开发商签订正式的销售合同，并向房地产交易中心递交了房地产登记申请书。同年8月，梁坚取得了权利人登记为自己的房地产权证。
　　几年后，随着上海市内、外销房销售政策的并轨，梁实取得国内房产所有权已经不受限制，于是他与梁坚商量让其配合将房产过户登记到自己名下，然而梁坚给出的回答却是：“不同意过户，房子是我的。”
　　这对梁实来说无疑是当头一棒。由于上海房产升值很快，当时30余万元购买的房子现在已经升值到200余万元，面对巨大利益诱惑的梁坚萌生了将房产据为己有的想法。
　　梁实无奈只能起诉至杨浦法院要求确认他对房产的所有权。而梁坚却辩称自己才是房产的所有权人，所有购房手续上的签字均是自己的名字，购房款也是自己的积蓄加上向朋友借款凑起来的，而且房产证上显示自己才是所有权人，所以不同意将房产过户给梁实。
　　“购房钱款都是我在澳洲打工的收入一点点汇给他的，我那么相信他，真是没想到他居然想要把房子占为己有。”梁实对哥哥的行为颇为痛心与气愤。
　　经法院查明，梁坚陈述全部购房款出自他的积蓄及向朋友的借款，但无法提供任何证据来证明。相反，梁实提供了当时双方就购房事宜签订的协议书，协议书就梁实出资、借用梁坚名义购房做了明确约定。并且，在梁坚的另案居间合同纠纷处理过程中，曾承认房产确是弟弟所有，加上两人母亲对购房过程的陈述，结合房屋购房合同、发票及产权证等材料原件均在梁实处、系争房屋亦由梁实家人及父母居住至今的事实，法院最终确认了梁实为房产的真实权利人。
　　“隐名购房”引发的这场亲兄弟反目，最终发展成对簿公堂的官司，令人唏嘘不已。
　　（文中人名均为化名）

　　法官提醒
　　“隐名购房”风险大　一旦被出售或将无望要回

　　“隐名购房”现象常发生在家庭成员之间，实际出资人通常受限购令、经济适用房等政策的影响，因为国籍、户籍等障碍不具有购房资格；　或因动拆迁利益等原因而选择借用他人名义购房。此外，在单位与职工之间、朋友熟人之间也会发生“隐名购房”，多是为了套取贷款、简便交易手续、避税等原因。
　　家庭成员之间往往出于“自家人”的相互信任，很少会对“隐名购房”的事实及房屋实际产权的归属签订书面协议，但隐名购房协议的有无恰恰是认定真实权利人的关键证据。如果房屋的实际出资人能够举证证明他和名义产权人之间存在合法有效的隐名购房协议，且在不涉及第三人利益的前提下，本着对双方合意的尊重，以及对真实权利状况的保护，一般可以确认争议房屋为实际出资人所有。
　　还有一种更复杂的情况，那就是名义产权人擅自将房屋出售给第三人。这时就会出现实际出资人要求第三人返还房屋和第三人主张合同有效、保有房屋权利的对抗。
　　名义产权人在明知自己不是房屋实际权利人的情况下，对房屋进行处分的行为并不能当然否定第三人对房屋权利的取得。因为，即使在实际出资人与名义产权人之间签订有内部隐名购房协议，这种内部协议一般不为他人所知晓，因此，当实际出资人与名义产权人的纠纷涉及第三人时，隐名购房协议不具有外部对抗效力，除非能够证明第三人对两者之间的内部协议知情。根据《物权法》第106条“善意取得”制度的理念，第三人在满足“受让时善意”、“以合理的价格转让”、“依法进行登记或交付”的条件时，是可以取得该房产的所有权的。