盐田1新盘打出"首付1成"揽客 律师提醒违规

“我前几天在盐田看房，一个楼盘现场销售人员告诉我，可以通过做高房价，最终可实现首付一成、在银行拿到9成贷款。这个事到底靠不靠谱？有没有风险？”家住罗湖的张小姐给本报打来电话咨询。

南都记者调查获悉，推出首付一成“优惠”的是位于盐田的楼盘幸福海（资料、团购、论坛）。该项目销售人员表示，通过虚拟装修款并开具发票“做高”房价，再以虚高之后的房价到银行获得“高贷”，拿到相当于实际房价的9成贷款。但房产律师表示，此举有“套贷”嫌疑，是违规操作。

装修发票充数，让银行多贷款

根据张小姐提供的线索，记者以购房者身份致电了幸福海。接线售楼员李先生告诉记者，该楼盘近期的确推出了首付一成的购房优惠，这一优惠活动近期才开始，春节前就会结束。

具体操作如何呢？该销售人员给记者举了一例。以一套120多平方米、总价180万元左右的三房为例，按照正常情况，这套房需要首付三成合计54万元。但购房者可到盐田税务局开具一张51万元的装修发票，这里会产生2万元左右的税费。这样一来，这套物业的价格就达到231万元。以此价格到银行处办理贷款，可拿到7成贷款约161.7万元。也就是说，购房者购买这套180万元总价的物业，只需要首付18万元左右。

“这个优惠也是我们针对工作稳定但一时间拿不出这么多首付的首次置业者推出的。怎么开发票、办贷款，这些具体操作细节，建议你到售楼处详谈。”李先生说。但他同时也坦承，优惠推出后他本人并未真正操作过。

对于这一优惠的实施，记者也与开发商高层予以核实。“幸福海现在的确有推出这一促销优惠，但目前还没有推动成功的案例。整个项目现在剩余货量只有十几套，我们也并没有太大意向推动这个优惠实施，或推出更有力的优惠措施。”上述负责人说。

律师：虚高房价贷款属违规“套贷”

虚高房价办理贷款，此举是否合法、合规？以此方式操作，购房者的风险在哪里？“首先可以确定的是，购房者买的是毛坯房，但却用装修房名义到银行申请更高贷款，这本质上是‘套贷’行为，这个做法肯定是违规的，是有法律风险的。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。

以此方式买房，购房者至少将面临以下两方面风险。首先，购房者理应支付3成首付，但实际上仅支付1成，相当于“小马拉大车”。从银行套得9成贷款，购房者后续的供楼压力会很大。在楼市下行阶段，购房者断供的可能性较正常按揭购房者更大。其次，通过虚拟装修做高房价获取贷款有骗贷嫌疑，这与国家当前的限贷政策也是背道而驰的。如果银行在审批贷款阶段发现问题，购房者将会被“拒贷”。即便已获得贷款，只要银行得知虚拟装修的行为，随时可以收回贷款。

“最关键的问题是，银行拒绝贷款后的违约责任界定及购房交易如何履行的问题。据我所知，目前绝大多数的购房合同上都有这么一条，即购房者如果贷款不成，需要向开发商一次性补齐剩余购房款项。一旦银行拒绝贷款，而购房者又无法支付剩余款项，就需要承担违约责任，支付违约金。”张茂荣说。他特别提醒，如果购房者执意以此方式进行，就需要就贷款受阻后的违约责任界定特别拟定合同条款，以保障权益。

“我前几天在盐田看房，一个楼盘现场销售人员告诉我，可以通过做高房价，最终可实现首付一成、在银行拿到9成贷款。这个事到底靠不靠谱？有没有风险？”家住罗湖的张小姐给本报打来电话咨询。

南都记者调查获悉，推出首付一成“优惠”的是位于盐田的楼盘幸福海（资料、团购、论坛）。该项目销售人员表示，通过虚拟装修款并开具发票“做高”房价，再以虚高之后的房价到银行获得“高贷”，拿到相当于实际房价的9成贷款。但房产律师表示，此举有“套贷”嫌疑，是违规操作。

装修发票充数，让银行多贷款

根据张小姐提供的线索，记者以购房者身份致电了幸福海。接线售楼员李先生告诉记者，该楼盘近期的确推出了首付一成的购房优惠，这一优惠活动近期才开始，春节前就会结束。

具体操作如何呢？该销售人员给记者举了一例。以一套120多平方米、总价180万元左右的三房为例，按照正常情况，这套房需要首付三成合计54万元。但购房者可到盐田税务局开具一张51万元的装修发票，这里会产生2万元左右的税费。这样一来，这套物业的价格就达到231万元。以此价格到银行处办理贷款，可拿到7成贷款约161.7万元。也就是说，购房者购买这套180万元总价的物业，只需要首付18万元左右。

“这个优惠也是我们针对工作稳定但一时间拿不出这么多首付的首次置业者推出的。怎么开发票、办贷款，这些具体操作细节，建议你到售楼处详谈。”李先生说。但他同时也坦承，优惠推出后他本人并未真正操作过。

对于这一优惠的实施，记者也与开发商高层予以核实。“幸福海现在的确有推出这一促销优惠，但目前还没有推动成功的案例。整个项目现在剩余货量只有十几套，我们也并没有太大意向推动这个优惠实施，或推出更有力的优惠措施。”上述负责人说。

律师：虚高房价贷款属违规“套贷”

虚高房价办理贷款，此举是否合法、合规？以此方式操作，购房者的风险在哪里？“首先可以确定的是，购房者买的是毛坯房，但却用装修房名义到银行申请更高贷款，这本质上是‘套贷’行为，这个做法肯定是违规的，是有法律风险的。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。

以此方式买房，购房者至少将面临以下两方面风险。首先，购房者理应支付3成首付，但实际上仅支付1成，相当于“小马拉大车”。从银行套得9成贷款，购房者后续的供楼压力会很大。在楼市下行阶段，购房者断供的可能性较正常按揭购房者更大。其次，通过虚拟装修做高房价获取贷款有骗贷嫌疑，这与国家当前的限贷政策也是背道而驰的。如果银行在审批贷款阶段发现问题，购房者将会被“拒贷”。即便已获得贷款，只要银行得知虚拟装修的行为，随时可以收回贷款。

“最关键的问题是，银行拒绝贷款后的违约责任界定及购房交易如何履行的问题。据我所知，目前绝大多数的购房合同上都有这么一条，即购房者如果贷款不成，需要向开发商一次性补齐剩余购房款项。一旦银行拒绝贷款，而购房者又无法支付剩余款项，就需要承担违约责任，支付违约金。”张茂荣说。他特别提醒，如果购房者执意以此方式进行，就需要就贷款受阻后的违约责任界定特别拟定合同条款，以保障权益。