现行小产权房屋买卖合同效力的法律解析

随着农村改造、新农村建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区农村房屋买卖纠纷也逐年增多。其中一部分是农村宅基地，因农民有多处住宅、或者不在本村居住，将多余的农宅卖掉；另一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些房产有一部分通过买卖等方式被城镇居民取得。随着房产的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，并要求退房。由于目前相关法律、法规对农村房屋的买卖没有具体规定，最高院亦无相关司法解释和批复，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在较大差异，进而导致各地法院的裁判结果不统一，引起多起信访案件发生。徐律师借鉴全国各地法院审判实践中就农村房屋买卖合同的效力认定和处理方式总结几点看法。

    一、农村房屋（小产权房）案件剧增的原因

    城市房地产价格居高不下，而农村房屋价格低廉，逼迫城镇居民冒险购买农村房屋，小产房有大量的买卖需求。由于我国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当地普通居民的收入增长水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足住房需求。小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，全国许多大中城市高昂的房价正是催生小产权房的重要原因之一，小产权房存在着大量的购买人群。据有关部门统计，不用说下岗职工，就是在岗职工，一个家庭要花上毕生的积蓄购买一套宜居而不豪华的住宅，还要办理按揭贷款。无房居住的城镇居民在现实状况的逼迫下只能冒险解决居住问题。

    二、农村房屋买卖合同纠纷案件的特点

    1、正确认识农村房屋，掌握小产权房的外延。农村房屋往往被人们称作“小产权房”。但其外延又小于“小产权房”。事实上，在我国现有的法律中，“小产权房”也只是一个民间的说法，不是一个真正的法律概念。“小产权房”是相对于完全产权的“大产权”而言的。国家发产权证的叫“大产权”， “大产权”要由开发商办理立项开发手续、办理土地出让手续并上缴土地出让金和使用税(费)，领取土地使用证和房屋预售许可证，通过上述程序取得的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权房，也就是说在农民的集体土地上建设的，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属的房屋。小产权房不同于大产权房的弱点为：①、无产权保障，不具有房屋完全所有权，不能办理房屋产权过户手续；②，因没有国家确权的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能设定抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持；③、购买“小产权”房无法办理贷款。

    2、从买卖双方身份来看，出卖人的身份是特定的，即为农村村民，买受人的身份是不特定的，城镇居民居多，也有是外村村民或同村村民的情况。

    3、按照双方的约定合同均已履行完毕，出卖人交付了房屋，买受人支付了房款，买受人为城市居民或外村农民的多数未办理房屋或宅基地使用权变更登记，但也有办理完产权过户登记并取得集体土地使用证的。本集体经济组织内部成员之间的买卖多数办理了集体土地使用证书。

    4、从起诉原因上来看，多源于房屋、土地增值。案件的原告多为出卖方，出卖人受利益驱动而起诉，起诉时的房屋价值或拆迁补偿价格远远高于房屋买卖价格，拆迁补偿款绝大多数在房屋买卖合同价款的十倍以上。

    5、从标的物现状看，农村房屋买卖后90%的房屋、院落进行了扩建、增建、10%的房屋进行了翻建、改建。小康楼均进行了装修。

三、对农村房屋小产权房买卖合同的裁判意见面对小产房的现状，一边是迅猛的发展，一边是法律、政策限制买卖，最后将矛盾交由法院处理。法院期待国家在不久的将来会对小产权房有明确的态度，出台相关的法律、法规作为司法裁判的标准。就现在国家的主导思想而言，法院根据不同的情况，适用不同的裁判标准。 1、合同效力的认定根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村集体经济组织成员之间的买卖纠纷；二是农村集体经济组织成员与非本村集体经济成员的农民之间的纠纷；三是农村集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。 ①、对集体经济组织成员之间无论是农宅还是小康楼的买卖合同应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行对外流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的房屋买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效，包括订立合同是身份合法，以后身份不合法，以及订立合同时身份不合法而以后身法合法等情况均认定合同有效。驳回当事人要求退房、返款的诉讼请求。 ②、本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员（包括外村的农民和城镇居民）之间的小产权房买卖合同认定为无效。因我国的政策导向均认为农村居民不能向城镇居民出售房屋。我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；虽然这些都是国家的政策性规定，但是根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律、法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。对于非本集体经组织成员购房的，根据宅基地的三性（无偿性、享有人员的特定性、永久性），和“地随房走”的原则，小产权房的买卖行为必然导致农村宅基地使用权非法流转，违反了宅基地的使用原则。故认定房屋买卖无效。 ③关于农村房屋转让给城镇居民有效的例外。法律事实分为法律行为和法律事件，法律行为是可以通过法律予以规范，确定为有效和无效行为。而法律事件是不以行为人的意志为转移、但能改变建立、变更、结束法律关系的客观事实。基于法律事件引起的小产权房所有权转移不能认定无效。具体分为：1、城镇居民因分家析产、离婚、继承取得小产权房；2、购买人购得小产权房后，有合法的理由迁入本集体经济组织；3、城中村的村改居后房屋出售给城镇居民。 2、无效合同的处理小产权房买卖行为被法院确认无效后，根据《合同法》第五十八条之规定，合同双方当事人应当互相返还。如果房屋还存在，将房屋及其增建的附属设施一并进行作价评估，先行支付买方的购房款及增建设施的投入损失，然后将增值部分按照买、卖双方的缔约过失责任大小进行分配。要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。按照卖方得30%至5%，买方得70%至95%。严厉制裁出卖方的背信弃义、见利忘义、惟利是图的行为，不让出卖方从诉讼中渔利。对于房屋因征地被拆迁的，对于拆迁补偿款比照上述比例进行分配。

徐律师提醒：对于小产权房的买卖一定要慎重而行。