接房时的那些陷阱有哪些 来看提防办法

　　接房前不得不防的事

　　代收水电初通费

　　开发商不把事办完咋办?

　　提醒：只有七种房屋权证费用开发商可代收

　　签购房合同时，一般是由开发商代收水电安装初通费等，但有的开发商收了钱却不办事，让买房人无法正常入住。秀山县32位购房户不幸遇上了这样的事，在秀山县检察院的帮助下，事情得到圆满解决。

　　重庆晚报记者 唐中明

　　据悉，2009年唐女士等32名业主在秀山某开发商处签订购房协议，补充协议约定水电安装开通等费用由房产公司代收。随后，开发商依约代收了各种税费12846元。当年底开发商通知接房。

　　接房后，麻烦事来了———新房不通水、电。

　　业主们找到开发商，开发商解释已按照合同约定，将水电主线安装并接入每户，叫业主去找自来水公司和供电局;业主去找自来水公司和供电局，两家单位都说开发商没有为业主开列缴费账户，后续工作没有完善。

　　业主们很是气愤：当初让开发商代收费用，就是图个省心省事。如今收钱不把事办完，这算办的什么事?

　　2012年9月，32名业主到秀山县检察院反映了这一情况。

　　在秀山县检察院的支持下，当地法院主持双方调解。昨天，秀山县检察院透露，目前开发商同意完善后续工作，并退还不该代收的费用，按户补偿500元。

　　七类费用必须交

　　为了方便购房人，开发商往往要代收一些费用。哪些才是购房者该交的呢?

　　秀山县检察院的检察官称，根据相关规定，购房人除了交纳房款以及委托出售人代收代交的房屋权证费用，其余均可拒付。七类必交的房屋权证费用为：

　　1、契税：住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，和购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第一次购房等因素来确定。非住宅类房屋标准按房款总价的3%交纳。

　　2、专项维修资金：有电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×27.5(元/平方米)计算结果交纳，非电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×22(元/平方米)计算结果交纳。

　　3、合同印花税：按房款总价的0.05%交纳(住宅免收)。

　　4、证照印花税：按5元/户交纳。

　　5、产权登记费：住宅类房屋按80元/户交纳;非住宅类房屋按550元/户交纳;共有人证书费按10元/人交纳。

　　6、交易手续费：非住宅类房屋按房款×0.35%计算结果交纳。

　　7、国土证办证费：按相关规定交纳。

　　接房时不得不防的事

　　钥匙和房子

　　有了这两样算不算接房?

　　提醒：还得有三书一证一表和消防验收

　　一说起接房，很多人会激动得晚上睡不着觉。

　　大足的刘先生等人也和很多人一样高高兴兴去接房，却没拿到合同约定的两书一证，为此纳闷不已：“只拿到钥匙，这能算接房吗?”近日，经过大足区法院调解，开发商自知理亏，只得支付逾期交房违约金11万余元。

　　重庆晚报记者 唐中明

　　法院介绍，2010年5月，刘先生等人先后同当地某开发商签订商品房买卖合同，合同约定当年底交房、书面通知，验收交房时开发商应提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(简称两书一证)，如果开发商不能按期交房，将按日支付已交房款万分之一的违约金。

　　到了交房时间，开发商仅通知购房户到物管处领取了交房钥匙，并未发出书面通知和签署商品房交接单，也未向购房户出示两书一证。这让刘先生等人纳闷不已。

　　2011年5月30日，开发商才提供了两书一证。

　　刘先生等14名购房户认为，开发商晚了5个月交出两书一证，属于逾期交房，今年初向大足区法院起诉，要求开发商支付违约金。

　　开发商却认为，2010年底通知购房人领取新房钥匙时，他们并未提出异议，这是对交房条件的认可。这是一种事实的交付行为，不存在逾期交房。

　　没有按期提供两书一证，也算逾期交房。法官调解后，该系列案件当庭裁判，开发商支付这14名购房户逾期交房违约金111240元，并当庭兑现。

　　接房要看三书一证一表

　　李帅律师称，根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，如今购房者接房时一定要查看三书一证一表，齐全后才能接房。

　　三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。一表是指《竣工验收备案表》。

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺;《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标;《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料。

　　另外，根据《消防法》，楼房必须经过消防验收，才能交付使用。

　　接房后不得不防的事

　　楼房长胖长高

　　遭罚款后还赔业主吗?

　　提醒：严重超规不能排除开发商的民事责任

　　很多购房者认为，接房完成后就可以安心入住了。其实，接房后也可能会遇到问题。江北区某楼盘规划建设2.7万平方米，最终却建成3.4万平方米，业主接房后以小区环境、生活舒适度、房屋价值降低为由，向开发商索赔。日前，市一中院判开发商赔偿业主损失近万元。

　　重庆晚报记者 唐中明

　　2011年4月11日，市民黄某在江北区购房了一套商品房。根据规划部门的审批，该小区规划许可面积为27000余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区建筑面积达到34000余平方米，超出审批近7000平方米。

　　当地建委查出开发商违规后，对其罚款745万元。

　　去年底，业主黄某将开发商告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。

　　开发商却表示，违规超建已经受到行政处罚，就不该对业主承担民事责任。

　　一审法院审理后认为，开发商违规超建行为在被行政处罚之后，是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重超规模建设，对业主居住环境和舒适度造成的损害是客观存在的。因此，本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。

　　据此，一审法院判决开发商赔偿业主黄某9700余元。

　　开发商不服，今年7月上诉。市一中院日前维持原判。

　　宣传彩页也是证据

　　办案法官称，购房户接房一旦发现问题，索赔损失前应当搜集相关证据，如购房合同、开发商的宣传彩页、现场照片等。法院将根据业主的客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照损益相抵原则，酌情确定赔偿金额。