楼市火爆纠纷不断 苏州中院发布房地产纠纷审判情况

近年来，由于房地产市场的热火朝天，房地产纠纷也是频频出现。房地产纠纷审判关乎民事主体的切身利益，又关乎房地产市场健康有序发展，更关乎社会稳定。昨天上午，苏州中院召开房地产纠纷审判工作新闻发布会，向社会公布苏州中院房地产纠纷审判工作，并发布十个典型案例。

据苏州中院民一庭副庭长王稚群介绍，房地产纠纷包括房屋买卖合同纠纷(包括商品房预约、预售、销售合同纠纷和二手房买卖合同纠纷)与房屋租赁合同纠纷两类。在房屋买卖合同纠纷方面，2012-2017年上半年，以半年度为单位，全市基层法院新收一审房屋买卖合同纠纷分别为1075件、1082件、1954件、1463件、1441件、1424件、1862件、2199件、3407件、3411件、4065件。其中，收案较多的基层法院有昆山法院、吴江法院、相城法院。

三次纠纷高发期

原因各不同

第一次高发时间及原因：2012年欧债危机引发国际金融危机，对实体经济冲击明显。从2013年开始，涉产权式商铺(包括连锁式酒店公寓)买卖合同纠纷井喷式爆发，导致2013年上半年新收房屋买卖合同纠纷环比增长80.59%。第二次高发时间及原因：2015年初，住宅价格开始快速上涨，一直延续至2016年下半年，引发大量二手房买卖违约纠纷，导致2015年上半年新收房屋买卖合同纠纷环比增长30.76%，至2016年上半年环比增长率达54.93%的最高峰。第三次高发时间原因：2016年10月限购限贷政策施行，引发大量房屋买卖合同解除纠纷，2017年上半年，新收房屋买卖合同纠纷环比增长19.17%。

矛盾热点地区相对集中

根据案件数据分析显示，房屋买卖合同纠纷热点地区相对集中。昆山法院受理房屋买卖合同纠纷案比占全市比重达29.76%，主要是受三大主因影响较大，房地产买卖合同纠纷一直呈高位运行;吴江地区新收房屋买卖合同纠纷案比占全市法院比重达14.22%，除受上述三大主因影响外，更重要原因是吴江地区房地产公司以民营企业为主，开发经营不规范、相关部门监管不到位，开发商挪用预售资金、对外担保等现象突出，引发大量违约纠纷;相城法院新收房屋买卖合同案比占全市比重达10.54%，除受上述三大主因影响外，更突出反映在当地商业楼盘开发销售过程中秩序混乱，引发大量违约纠纷。

开发商不规范引发矛盾

矛盾集中于部分类型化纠纷。排查5年来受理的房屋买卖合同纠纷案件，矛盾最为尖锐、最难化解的房屋买卖合同纠纷集中于以下类型：一是开发商资金断裂，楼盘停工，无法按期交房，小业主集体提起违约之诉;二是开发商因对外负债，无法按期清偿，债权人集中提起诉讼并查封楼盘，已支付购房款但未取得权属登记的小业主集体提起执行异议之诉或其他诉讼;三是开发商在销售时就楼盘性质、用途或配套设施等存在虚假宣传行为，小业主集体提出撤销合同或赔偿之诉。

涉及业主众多

引发群体矛盾

在房屋租赁合同方面，2012-2017年上半年，收案较多的基层法院有昆山法院、姑苏法院、常熟法院。案件有以下四个方面的特点：一是涉产权式商铺租赁纠纷地区、维权业主户籍相对集中。二是商业中心扩散分流客源，加大了经营风险。三是电商经济对传统商业经营模式冲击明显。四是涉及当事人多、纠纷平息难度大。产权式商铺租赁纠纷引发的多为群体性纠纷，小业主一方人数众多。

值得注意的是，房地产群体性纠纷多发，已成为全市法院排名第一位的群体性纠纷。2012-2017年上半年度，全市法院受理10件以上群体性房地产纠纷共计146批次，案件数共计13212件。其中，涉商品房销售(包括预约、预售)合同群体性纠纷99批次，案件数共计8879件;涉房屋租赁合同群体性纠纷47批次，案件数共计4333件。

苏州中院还就房屋买卖、租赁合同签订和履行过程中，各方当事人存在的主要法律风险作出了提示和建议。购房人要慎重选择购房，仔细斟酌合同条款，及时办理过户登记，在诉前或诉中及时申请诉讼保全，避免采用借名方式购房。出卖方应释明格式条款，不得进行虚假宣传或单方解约，以租促销后期权益兑现风险大。出租人单方涨租属违约行为，违章出租和群租都存在风险。承租人单方毁约或擅自转租的，都将承担法律责任。