新政当前纠纷多 律师支招化解房款危机

　　意欲打击投资投机需求的房地产新政，还是殃及了“池鱼”。昨日获悉，近期，受新政影响，因银行贷款政策变化引起无法支付购房款的房产纠纷有所增加。

　　2010年4月新出台的购房贷款新政策使得房地产市场波动很大，也让签订房屋买卖合同的买卖双方当事人都感到措手不及，面对国家新政策，房屋买卖双方都以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，由此而引起的房产纠纷不断，上海知名房地产律师、上海创远律师事务所合伙人陈如波律师就新近处理的此类房产纠纷案件解答分析如下：

　　一、购房新政策出台时，已签订房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等协议（以下统称为购房意向协议），但没有签订正式的房地产买卖合同，由于银行贷款政策变化，购房者的购房首付款有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数，如何处理？

 　　由于此类购房意向协议一般只是房屋买卖双方就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但还没有就房屋买卖所涉及的具体内容：如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度等达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的买卖双方仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议只是就房屋的“买”与“卖”达成意向，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任，但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。

　　在购房意向协议签订后、房地产买卖合同签订前，由于国家宏观调控、银行贷款政策发生变化，购房者的购房首付款（这里的首付款系指申请银行贷款之外的购房者自筹资金）有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，必将影响房地产买卖合同的正常签订。

　　不过需要说明的是，买卖双方在签订房地产买卖合同前，只能以银行贷款政策规定为前提，就房地产买卖合同的具体内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一致，则买卖双方的任何一方都可以以“双方协商不成”为由，解除双方之前所签订的购房意向协议，由于协商不成不是买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此，买卖双方均不需要就此承担违约责任，此时，出卖方如已收取买受方支付的定金或意向金，则应予返还。

　　案例:

　　唐某为改善住房条件准备购第二套房，后经房产中介公司居间介绍，看中了张某位于浦东某处房产，即于2010年3月21日签订了房屋买卖居间协议，协议约定该房屋总价为300万元，在15日后签署正式房地产买卖合同时支付包括定金10万在内的首付款120万元，购房余款180万元则通过银行贷款方式支付。

　　但在2010年4月15日，因银行贷款政策发生变化，唐某购买第二套住房其贷款额度最多在五成，尚有30万元确再无能力筹集并致房地产买卖合同暂无法签署，为此唐某咨询律师。针对唐某情况，经律师审查居间协议发现双方并未就付款方式上明确约定如贷款不足时须以现金方式补足等具体事项，可就事实上无付款履行能力与张某谈判，如商谈不成，可终止该居间协议，后唐某委托律师以购房条件与现行贷款政策规定存在重大差距，且该问题非唐某自身原因所致，通过谈判协商终止了居间协议。

　　二、如购房新政策出台时，买卖双方不仅已签署购房意向协议，并已签订正式的房地产买卖合同，但由于银行贷款政策变化，购房者不能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，如何处理？

　　在这种情况下，基于双方已经签订了正式的房地产买卖合同，房屋买卖的实质性条件在买卖合同中皆会有体现，买卖双方一般会根据自己的情况来设定买卖合同，因此，涉及买卖合同内容的各项条款约定也会各不相同，而此时买卖双方已进入房地产买卖合同的履行阶段，需要分别不同情况予以区别对待。

　　如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过、或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，购房者应当补足现金的。这时，房屋买受人应按约定补足现金，不能补足的，承担违约责任。

　　如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过、或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，房地产买卖合同解除。这时，房地产买卖合同即因合同约定解除条件的成就而被宣告解除。

　　如房地产买卖合同中并没有明确约定申请银行按揭贷款时，这时，购房者可以和出卖人进行协商，协商能够达成一致的，按协商一致的约定处理，如协商不能达成一致，则同样分别不同情况予处理：通常情况下，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。买卖双方在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，购房者对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。

　　一般情况下，贷款成数的变化，不会直接导致购房者不能继续履行合同，购房者也可以通过其它途径筹措资金履行付款。因此，买卖双方在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由，主张解除房屋买卖合同。

　　不过，如果购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，不能履行的原因并不是购房者信用低等个人原因所致，购房者主张解除房屋买卖合同的，可以允许。这也是与最高人民法院出台的关于《合同法》的司法解释二第26条之规定的精神相符的。

　　《合同法》的司法解释二第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　案例:

　　在北京和父母已有住房的黄小姐刚参加工作不到二年，于一年前来沪工作，为解决长期居住问题，经亲友资助加上自有现金准备了90万元人民币购房，其在某房产中介公司的居间下，于2010年2月和房东邢先生与买方黄小姐签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定黄小姐以260万元购买邢先生名下的位于长宁区某处房产。付款方式为：黄小姐于签订买卖合同当日支付90万元首付款，剩余170万元房款通过银行贷款方式支付。

　　然而，由于2010年4月新出台的购房贷款新政策，黄小姐不可能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，而黄小姐也无力另行筹措资金再支付银行剩余购房款。2010年4月，邢先生向法院提出解除合同，并要求黄小姐依买卖合同约定赔偿总房价款20%的违约金（即人民币52万元）。黄小姐辩称：其未能通过银行贷款批准是由于新出台的购房贷款政策影响所致，并非是由于其自身原因所致，且其本人确无能力补足银行审贷未通过的部分购房款，因此同意与邢先生解约，但拒绝承担违约责任。法院经审查后认为根据现行的房贷政策，以黄小姐现目前的经济状况，其确实不具备继续履约的能力和条件，且该履行障碍的发生并非其个人信用低等个人原因所致，故主持买卖双方达成调解，解除双方所签订的房地产买卖合同。

　　综上可见，买卖房屋时，签订不同内容的文本协议，决定了不同的购房阶段所处的法律关系和法律地位，引起的法律后果也是不一样的。如当事人签订的是购房意向协议，由于宏观政策调控，银行贷款成数减少等政策变化导致购房者无法全额支付购房款的，双方可以进一步磋商，如磋商不成，可以解除购房意向协议；如当事人已签订了正式的房地产买卖合同的，一般应遵循合同有约定的，按约定处理，没有约定的，买卖双方可继续协商，如协商仍不能达成一致的，则应根据当事人的不同情况如履行能力、继续履行的可能性等分别处理。

　　(本文来源：网易房产）

　　关注购房者　搜房邀请知名律师解惑楼市退房纠纷

　　编者按：

　　新政出台后，楼市掀起轩然大波，不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中的退房现象也频频出现，众多退房纠纷显诸于各大网络与报纸。搜房针对楼市目前出现的退房纠纷及其他一些怪异现象咨询了业内知名律师，并和律师就目前购房者买房时需注意的合同条款内容进行交流。

　　在苏州搜房网的网友论坛中，笔者发现因为新政的变化使很多网友的购房成本迅速增加，甚至无法支付购房首付款或取得银行发放的购房贷款，因此许多网友萌生退房的念头，但是又不愿白白缴纳数万元的违约金或退房定金，于是纷纷在论坛上咨询如何才能不受损失的退房，笔者带着这些问题采访了上海建纬律师事务所苏州分所的钱虹主任。

　　笔者采访了上海建纬律师事务所的钱虹主任，钱主任结合一些具体的案例分析了目前退房纠纷中的一些关键点，并对购房者给出了2点意见。

　　搜房网：新政出台后，苏州楼市出现众多买家退房现象，但是退房过程中在定金和违约金问题上，买卖双方各执一词，形成退房纠纷，钱主任认为在这种情况下购房者应如何合理处理该问题？

　　钱主任：这个问题的确是一个比较突出的问题，本所在近期也遇到大量来自购房者和开发商两方面的求助和咨询。其实对这一纠纷的责任认定是一个比较简单的问题，就是依据合同约定。目前发生的退房一般都是发生在买卖双方已经签订了认购协议或预定协议并支付了定金后，这时就需要根据双方在认购协议中对买方单方解除合同的约定。

　　搜房网：那根据贵事务所了解的情况看，目前苏州的房屋买卖认购协议中，买方单方解除合同的约定有几种情况？

　　钱主任：据我们目前掌握的情况，几乎所有的认购协议都不分原因的约定，只要买房届时不签订正式合同或退房，都要没收定金并承担相应的违约金责任。按此约定，买家如果此时退房当然要依照合同约定承担相应责任。

　　但是具体到认购协议中细则，有两种情况需要区别分析，下面我就结合实际案例来解释一下这两种情况。

　　案例一：李先生原有一套房(没有贷款)，4月中旬在苏州某楼盘付了2万定金，定了一套房，并签订了认购协议。当时李先生向房产商以及银行咨询时，得到的答复都是新房属于第一套房，可以享受相关优惠政策。没想到，“新国十条”在对待二套房的问题上是“认房不认贷”，李先生定的新房属于第二套房，首付要付五成，利率也升至基准利率的1.1倍。萌生退意的李先生，想知道是否可以找开发商退还定金？

　　在李先生这则案例中，2万元定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，它主要起到担保合同双方履约的作用。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。李先生因房贷新政的原因，拒绝履行认购协议，开发商有权不退还定金的。

　　案例二：王先生第一套房没有贷款，4月初计划买一套二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为5万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。王先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。

　　在王先生这则案例中，“不可抗力”的约定是合同中一个关键，不可抗力是指买卖合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。

　　根据上述两个案例可以很明显看出，注意合约中细则的重要性，因此钱主任也给购房者给出了两个建议：

　　一：购房者应首先认真阅读合同条款，看对买家如果不能签订正式合同或不能继续履行认购协议的原因是否有更为细化的约定，比如协议里如果约定因政策变化或其他不可抗力造成购房者无法足额支付首付款或无法取得银行贷款而不能继续履行认购协议，就可以免除相应责任

　　二：如果没有类似约定，买家应尽可能与卖家充分沟通和协商，通过与卖方达成补充协议，约定新的、较少的违约金来解除合同，以求将损失降到最低。因为毕竟卖家的主要目的还是将房屋尽快销售出去，扣定金或违约金不是经营者的根本目的。

　　搜房网：刚刚钱主任说的这些内容都是面向购房者的，那么对开放商钱主任有什么建议吗？

　　钱主任：其实关于退房的问题，目前开发商也有一些新的动向值得我们重视。比如有发开发商为保证房屋销售进度和良好的经营状况，采取诸如替购房者垫付首付款，为购房者出具已足额支付首付款的虚假证明来帮助购房者取得银行贷款，这是在一定程度上规避政策或帮助购房者逾越银行贷款门槛，存在严重的隐患，如果操作不当不仅无法达到预期目的，给企业带来损失，更有可能带来巨大的法律风险。因此建议相关企业就新政出台后的房地产经营咨询专业律师，以求获得具有安全保障的法律建议。

　　搜房网：谢谢钱主任的分析和给购房者与开发商的建议。