借名买房的效力如何认定?

重庆森达律师事务所

重庆房产律师有话说

重庆房产律师贺天强：

借名买房效力的认定，应注意区分借名购房合同的外部效力与内部效力。由于房屋登记在出名人(即登记人)名下，且通常情况下合同以外的第三人并不知晓借名购房合同关系的存在，故根据物权公示公信及合同相对性原则，出名人擅自转让登记在其名下的房屋时，若买受人确系善意信赖物权登记的效力，借名人不能以其与出名人之间的内部借名购房合同的效力对抗合同以外的善意买受人。

司法实践中，借名人不能以其对房屋享有实际权利为由要求确认房屋买卖合同无效。当然，若借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，则恶意买受人不应受到法律保护，房屋买卖合同可能因恶意串通、损害第三人利益而被认定无效。